Modelo de contrato de locação residencial

Preencha as partes, o imóvel, o aluguel e a garantia. O contrato sai com as regras da Lei do Inquilinato que mais geram briga: o prazo de 30 meses, a garantia única, o limite da caução, a multa proporcional de quem sai antes e a divisão de IPTU e condomínio. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Por que o prazo de 30 meses

No contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo sem precisar de notificação. Se o inquilino ficar mais de 30 dias depois disso sem oposição, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (Lei 8.245/1991, art. 46). No contrato de menos de 30 meses, a prorrogação é automática e o locador só retoma o imóvel nos casos do art. 47, como uso próprio ou locação que passou de cinco anos. Contrato de dez anos ou mais depende da concordância do cônjuge do locador (art. 3º). O gerador avisa nos dois casos.

2. Uma garantia só

O locador pode exigir caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas uma só por contrato: duas garantias tornam a cláusula nula (art. 37). A caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e fica depositada em poupança, com o rendimento para o inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Sem garantia nenhuma, o locador pode cobrar o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42).

3. Multa de quem sai antes

Durante o prazo, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º). O modelo escreve a fórmula: multa cheia dividida pelo número de meses do contrato e multiplicada pelos meses que faltam. Para fazer a conta, use a calculadora de multa contratual.

4. Reajuste

O reajuste só pode ser anual: cláusula com periodicidade menor é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). O aluguel também não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (Lei 8.245, art. 17). Para calcular o novo valor pelo índice escolhido, use a calculadora de reajuste de aluguel. Depois de três anos sem acordo, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do valor; veja o guia da ação revisional de aluguel.

5. IPTU e condomínio

O IPTU é do locador, salvo cláusula expressa que o passe ao inquilino (art. 22, VIII). No condomínio, o inquilino paga as despesas ordinárias, como salários dos funcionários, limpeza e manutenção das áreas comuns (art. 23, XII), e o locador paga as extraordinárias, como obras na estrutura e pintura da fachada (art. 22, X). O gerador já escreve essa divisão.