Modelo de contrato de locação comercial

Preencha as partes, o imóvel, a atividade, o aluguel e a garantia. O contrato sai com o que muda na locação para comércio e serviços: o prazo de cinco anos que dá direito à ação renovatória, o fim do contrato sem notificação, a cessão e a sublocação só com consentimento escrito e a renúncia às benfeitorias, além da garantia única e da multa proporcional da Lei do Inquilinato. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Prazo de cinco anos e ação renovatória

Na locação para comércio, o locatário tem direito de renovar o contrato por igual prazo se três condições se somam: contrato escrito e com prazo determinado; prazo de pelo menos cinco anos, sozinho ou somando contratos escritos sem interrupção; e o mesmo ramo explorado há pelo menos três anos seguidos (Lei 8.245/1991, art. 51). A ação renovatória tem de ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º). O gerador avisa quando o prazo escolhido fica abaixo de cinco anos. Para o modelo da ação, veja a ação renovatória e o guia do prazo da renovatória.

Fora da renovatória, o contrato com prazo determinado termina no fim do prazo sem notificação. Se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga sem prazo (art. 56), e o locador pode encerrá-la por escrito a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (art. 57). Contrato de dez anos ou mais depende da concordância do cônjuge do locador (art. 3º).

2. Cessão, sublocação e benfeitorias

Ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel depende de consentimento prévio e escrito do locador, e a demora dele em responder não vale como consentimento (art. 13). Na locação comercial é comum o locatário fazer obras para adaptar o ponto; por isso o contrato precisa dizer se elas serão indenizadas. É válida a cláusula em que o locatário renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335 do STJ).

3. Uma garantia só

O locador pode exigir caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas uma só por contrato: duas garantias tornam a cláusula nula (art. 37). A caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e fica depositada em poupança, com o rendimento para o inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Sem garantia nenhuma, o locador pode cobrar o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42).

4. Multa de quem sai antes

Durante o prazo, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º). O modelo escreve a fórmula: multa cheia dividida pelo número de meses do contrato e multiplicada pelos meses que faltam. Para fazer a conta, use a calculadora de multa contratual.

5. Reajuste

O reajuste só pode ser anual: cláusula com periodicidade menor é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). O aluguel também não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (Lei 8.245, art. 17). Para calcular o novo valor pelo índice escolhido, use a calculadora de reajuste de aluguel. Depois de três anos sem acordo, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do valor; veja o guia da ação revisional de aluguel.

6. IPTU e condomínio

O IPTU é do locador, salvo cláusula expressa que o passe ao inquilino (art. 22, VIII). No condomínio, o inquilino paga as despesas ordinárias, como salários dos funcionários, limpeza e manutenção das áreas comuns (art. 23, XII), e o locador paga as extraordinárias, como obras na estrutura e pintura da fachada (art. 22, X). O gerador já escreve essa divisão.