Modelo de termo aditivo de contrato de locação

Você marca o que muda no contrato de aluguel (prazo, valor, índice de reajuste ou garantia) e o gerador escreve o termo aditivo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ele avisa quando o fiador precisa assinar, quando o reajuste é vedado e quando a caução passa do limite. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que o termo aditivo pode mudar

O aditivo altera o contrato de locação em vigor sem substituí-lo: as cláusulas que ele não toca continuam valendo. Locador e locatário podem, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste (Lei 8.245/1991, art. 18). Há dois limites. O aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17), e o reajuste não pode ter periodicidade menor que um ano, sob pena de nulidade (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). Para calcular o novo valor pelo índice, use a calculadora de reajuste de aluguel. Para autorizar uma obra do inquilino, use a autorização para reforma em imóvel alugado.

2. O fiador precisa assinar

O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214 do STJ), e a fiança não admite interpretação extensiva (Código Civil, art. 819). Se o aditivo prorroga o prazo, aumenta o aluguel ou muda outra obrigação garantida, o fiador assina como anuente. Sem a assinatura dele, ele não responde pelo que o aditivo acrescentar, e o aditivo que importe novação ou conceda moratória sem o consentimento dele pode extinguir a fiança (Código Civil, arts. 366 e 838, I). Se o fiador for casado, o cônjuge também assina, salvo na separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, III): a fiança sem essa autorização é ineficaz (Súmula 332 do STJ). Salvo disposição em contrário, a garantia se estende até a devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado por força da lei (Lei 8.245/1991, art. 39). Nesse caso, o fiador pode notificar o locador de que quer se exonerar e fica obrigado por mais 120 dias, e o locador pode exigir nova garantia (art. 40, X).

3. Uma garantia só

O locador pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e o contrato não pode ter mais de uma dessas modalidades, sob pena de nulidade (art. 37). Por isso o aditivo que troca a garantia extingue a anterior no mesmo ato. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e vai para caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário no levantamento (art. 38, § 2º); a caução em bens imóveis é averbada na matrícula e a em bens móveis é registrada em cartório de títulos e documentos (§ 1º).

4. Prorrogar o prazo

Na locação residencial ajustada por escrito por 30 meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo, sem notificação (art. 46); com prazo menor, ele se prorroga por prazo indeterminado e o locador só retoma o imóvel nos casos do art. 47, entre eles a vigência ininterrupta de mais de cinco anos (inciso V). O STJ não soma o prazo do contrato ao dos aditivos para chegar aos 30 meses: o art. 46 exige que um único instrumento fixe esse prazo (REsp 1.364.668/MG, 3ª Turma, 2017). Na locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa no fim do prazo (art. 56). A locação de dez anos ou mais depende de vênia conjugal; sem ela, o cônjuge não está obrigado a observar o prazo excedente (art. 3º). Se o aditivo muda o valor, o prazo de três anos para pedir a revisão judicial do aluguel volta a contar da data do acordo (art. 19). Para um contrato novo, use o contrato de locação residencial ou o contrato de locação comercial.