Modelo de notificação de direito de preferência do inquilino

Para o proprietário que vai vender o imóvel alugado e precisa oferecê-lo antes ao inquilino, e para o inquilino que quer aceitar a oferta. O gerador escreve a notificação com tudo o que o art. 27 da Lei do Inquilinato exige (preço, forma de pagamento, ônus reais, local e horário para ver os documentos), calcula o fim dos 30 dias para a resposta e avisa o que acontece com o contrato depois da venda. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que a notificação precisa conter

Na venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros, e o locador deve avisá-lo por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (Lei 8.245/1991, art. 27). A comunicação deve trazer todas as condições do negócio, em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local e horário em que a documentação pode ser examinada (parágrafo único). Se a venda abranger mais de uma unidade, a preferência recai sobre o conjunto (art. 31). Havendo condômino, a preferência dele vem antes da do locatário (art. 34).

2. Os 30 dias e a aceitação

O locatário tem 30 dias para aceitar a proposta por inteiro e de forma inequívoca; depois disso, o direito caduca (art. 28). Aceitar só parte das condições não basta. O prazo se conta excluindo o dia do começo e incluindo o do vencimento, e o vencimento em feriado passa para o dia útil seguinte (Código Civil, art. 132). Se o locador desistir depois da aceitação, responde pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes (Lei 8.245, art. 29). Não há preferência em venda judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação (art. 32).

3. Inquilino preterido e o contrato depois da venda

O locatário preterido pode cobrar perdas e danos do alienante ou, depositando o preço e as despesas, haver o imóvel para si, em 6 meses do registro da venda, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação (art. 33). Por isso a averbação importa. O comprador pode denunciar a locação com 90 dias para a desocupação, salvo se ela for por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e averbada na matrícula (art. 8º). Para a desocupação, use a notificação para desocupação do imóvel; para outros avisos, a notificação extrajudicial.