Ação revisional de aluguel: 3 anos de contrato e o aluguel provisório

Sem acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo (Lei 8.245/1991, art. 19). Na ação, o juiz pode fixar aluguel provisório, devido desde a citação, e o aluguel da sentença retroage à citação (arts. 68 e 69). Abaixo, os prazos e os limites, com o artigo de cada um.

1. Prazos e limites

Regra	O que diz	Artigo
Quando cabe	depois de 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, sem acordo entre as partes	Lei 8.245, art. 19
Aluguel provisório pedido pelo locador	até 80% do valor pedido, devido desde a citação	art. 68, II, a
Aluguel provisório pedido pelo locatário	não menos que 80% do aluguel vigente	art. 68, II, b
Réu pede revisão do provisório	até a audiência, sem prejuízo da contestação; o pedido interrompe o prazo de recurso contra a decisão do provisório	art. 68, III e V
Contestação	na audiência de conciliação, com contraproposta se discordar do valor	art. 68, IV
Aluguel fixado na sentença	retroage à citação; as diferenças, corrigidas, são exigíveis depois do trânsito em julgado	art. 69

2. O que vai na inicial

A petição inicial indica o valor do aluguel que se quer fixar (art. 68, I). Se o locador pedir, a sentença pode mudar a periodicidade do reajuste e adotar outro indexador (art. 69, § 1º). As ações de locação correm durante as férias forenses (art. 58, I), e o valor da causa é de 12 meses de aluguel (art. 58, III).

Para conferir o reajuste do contrato pelo índice pactuado, use a calculadora de reajuste de aluguel; para as diferenças retroativas, a calculadora de correção monetária. Se o problema for falta de pagamento, veja prazos da ação de despejo.

Perguntas frequentes

Quando posso pedir a revisão do aluguel?

Depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, se não houver acordo (Lei 8.245, art. 19).

Qual é o limite do aluguel provisório na revisional?

Em ação do locador, até 80% do valor pedido; em ação do locatário, não menos que 80% do aluguel vigente (art. 68, II).

O novo aluguel vale desde quando?

Desde a citação: o aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças são pagas corrigidas depois do trânsito em julgado (art. 69).

Quando o réu contesta a revisional?

Na audiência de conciliação, com contraproposta se discordar do valor pretendido (art. 68, IV).