Modelo de ação de vaga de garagem em condomínio: notificação e petição inicial

Outro morador estaciona na sua vaga, o síndico redistribuiu as vagas e a sua ficou com outra unidade, a assembleia fez um sorteio que pôs a vaga da sua escritura no rodízio, ou um condômino aluga a vaga dele para quem não mora no prédio. Este gerador monta a notificação e a petição inicial de cada um desses casos e põe no polo passivo quem deve responder: o condomínio, o vizinho de vaga ou o ocupante. Antes, ele pergunta o que a vaga é no papel (matrícula própria, vaga ligada ao apartamento ou área comum), porque disso depende o pedido que cabe. Quando o caso pede outra ação, como a vaga entregue menor pela construtora ou a vaga penhorada, ele não gera o texto e diz o caminho. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que a vaga é no papel

O primeiro documento a pedir ao cliente é a matrícula, e depois a escritura e a convenção. O STJ separa três situações: "em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" (REsp 1.152.148/SE, Quarta Turma, julgado em 13/08/2013). A notícia do STJ de 28/05/2023, "As decisões do STJ sobre vagas de garagem", trata dessa divisão no primeiro tópico.

• Com matrícula própria: A vaga é imóvel, com dono e descrição no Registro de Imóveis. Pode ser defendida como qualquer propriedade (Código Civil, art. 1.228) e pode ser penhorada (Súmula 449 do STJ).
• Ligada à unidade: Não tem matrícula, mas a escritura, a matrícula do apartamento ou a convenção dizem qual é. A Lei 4.591/1964 trata esse direito à guarda de veículo "como objeto de propriedade exclusiva", vinculado à unidade a que corresponder (art. 2º, § 1º), e o Código Civil só permite alienar a parte acessória da unidade a outro condômino, ou a terceiro se o ato constitutivo o permitir e a assembleia não se opuser (art. 1.339, § 2º).
• Área comum: Ninguém tem vaga certa: vale o sorteio, o rodízio ou a ordem de chegada que a assembleia aprovou. Cada condômino usa "das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (art. 1.335, II).

A diferença pesa no pedido. Só a vaga com matrícula própria pode ser objeto de ação reivindicatória: no REsp 1.152.148, o STJ disse que ela não cabe para vaga acessória ou de área comum, porque falta "a individualização do bem". O mesmo vale para usucapião: o STJ só a admite quando a vaga é unidade autônoma, "com matrícula própria e individualizada no registro de imóveis" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.926.868/SP, Quarta Turma, julgado em 25/05/2026). Vaga com número, demarcação no piso e menção no contrato também não é área comum, ainda que não tenha matrícula (REsp 1.139.285/DF, Quarta Turma, 2014).

2. Quem vai no polo passivo

• Outro morador ou um estranho para o carro na sua vaga: o réu é quem ocupa. O condomínio entra como réu quando foi ele quem entregou a vaga a outra unidade (item 4).
• O síndico redistribuiu as vagas, pintou a sua para outro apartamento ou não a demarca: o réu é o condomínio, representado em juízo pelo síndico (Código Civil, art. 1.348, II; CPC, art. 75, XI). Se a vaga foi entregue a outra unidade, o titular dela também vai para o polo passivo, porque a restituição tira a vaga dele e a sentença não prejudica quem não foi parte (CPC, arts. 114 e 506).
• Sorteio ou rodízio aprovado em assembleia: o réu é o condomínio, porque o pedido é anular a deliberação dele.
• A vaga encolheu: se foi a redemarcação do condomínio, o réu é o condomínio; se o vizinho de vaga avança sobre a sua, é o vizinho; se ela já veio menor, o réu é o vendedor ou a construtora, numa ação de outro tipo (item 6).
• Condômino que aluga a vaga a quem não mora no prédio: o réu é esse condômino, ao lado de quem usa a vaga, que é parte do contrato cujo fim se pede (CPC, arts. 114 e 506); quem pede pode ser o condomínio, pelo síndico, que tem de "cumprir e fazer cumprir a convenção" (Código Civil, art. 1.348, IV).

3. Vaga ocupada por outra pessoa

Um caminho é a ação de obrigação de fazer e de não fazer: desocupar a vaga em prazo curto e não voltar a ocupá-la, com multa diária (CPC, arts. 497 e 537). Para a tutela que impede a continuação do ilícito, não é preciso provar dano nem culpa (art. 497, parágrafo único). Se o cliente usava a vaga, cabe também a ação possessória: "o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho" (Código Civil, art. 1.210). Se o carro do outro para na vaga de vez em quando e o cliente continua a usá-la, é turbação, e a ação é de manutenção; se ele perdeu o uso da vaga, é esbulho, e a ação é de reintegração (CPC, art. 560). A petição precisa provar a posse, a turbação ou o esbulho, a data e a continuação ou a perda da posse (art. 561). Para quem não presenciou o esbulho, a posse só se considera perdida quando, "tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido" (Código Civil, art. 1.224), o que pode mudar a data do esbulho que a petição afirma. Proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho, a ação segue o procedimento especial, com liminar sem ouvir o réu se a inicial vier bem instruída (CPC, arts. 558 e 562); depois disso, o procedimento é o comum, sem perder o caráter possessório (art. 558, parágrafo único). O gerador calcula esse prazo a partir da data informada. O modelo de ação de reintegração de posse tem a peça geral.

Se a vaga é de área comum, ninguém tem direito a uma vaga certa, e a reclamação vai para o síndico, que deve cumprir o regimento e diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns (Código Civil, art. 1.348, IV e V). O gasto com outra vaga ou estacionamento entra como prejuízo. A pretensão de reparação civil prescreve em três anos (art. 206, § 3º, V) quando a responsabilidade é extracontratual; quando decorre de contrato, o STJ aplica os dez anos do art. 205 (REsp 2.100.889/PR, Terceira Turma, 2025, com apoio no EREsp 1.281.594/SP, Corte Especial, 2019), e o descumprimento da convenção pode cair nessa regra. Confira qual é o caso antes de descartar gastos antigos.

4. Quando o problema é o condomínio ou a assembleia

A convenção obriga os titulares das unidades e quem tem posse ou detenção sobre elas (Código Civil, art. 1.333), e o síndico tem de cumpri-la (art. 1.348, IV). A vaga que a convenção, a escritura ou a matrícula dão a uma unidade é direito dela (Lei 4.591/1964, art. 2º, § 1º), e é com esse documento que se pede a restituição. Mas o juiz não refaz a distribuição de vagas no lugar da assembleia. Em setembro de 2026, a Terceira Turma do STJ disse que a organização da metragem das vagas é "matéria interna corporis do condomínio, a ser deliberada em assembleia (arts. 1.350 e 1.355 do CC), com intervenção judicial apenas para controle de legalidade ou diante da impossibilidade ou frustração da via administrativa condominial" (REsp 2.268.025/CE, julgado em 14/09/2026). O caso era uma ação para aplicar ao síndico a multa do regimento por estacionar fora da linha amarela da vaga, e o recurso foi conhecido em parte e improvido.

Dá para levar ao juiz, por exemplo, a assembleia em que nem todos foram convocados (a lei diz que ela "não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados", art. 1.354), o sorteio feito contra a convenção (art. 1.333) ou o rodízio que põe em jogo a vaga que a escritura ou a matrícula dá a uma unidade (Lei 4.591/1964, art. 2º, § 1º). Em 1999, o STJ entendeu que não ofende a lei a sentença que anula a decisão sobre as vagas tomada sem indicar na convocação o "critério de benefício para os presentes" e manda fazer outro sorteio (Lei 4.591/1964, art. 24, § 1º); o recurso especial não foi conhecido (REsp 147.456/SP, Terceira Turma). Por isso o gerador só monta a ação contra o sorteio quando você marca um vício desses. Para preparar ou conferir a ata, use o modelo de ata de assembleia de condomínio.

Quem pede uma segunda vaga ao condomínio precisa provar que ela existe. No REsp 1.152.148, os compradores tinham escritura com duas vagas, mas não provaram haver vagas livres para atender o pedido (embargos de declaração julgados em 10/09/2013), e o relator lembrou que restava a ação indenizatória contra a construtora.

5. Aluguel e venda da vaga a quem não é do condomínio

Desde a Lei 12.607/2012, o Código Civil diz que os abrigos para veículos "não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio" (art. 1.331, § 1º). A Lei 4.591/1964 já vedava a transferência do direito à guarda de veículo "a pessoas estranhas ao condomínio" (art. 2º, § 2º). O objetivo, segundo o STJ, "é o de oferecer mais segurança ao condomínio, reduzindo, assim, a circulação de pessoas estranhas nos prédios residenciais e comerciais" (REsp 2.042.697/SC, Terceira Turma, 2023).

Entre condôminos, o negócio é livre. Quem aluga área no abrigo deve preferir, em condições iguais, um condômino a um estranho e, entre todos, os possuidores (art. 1.338). A vaga ligada à unidade pode ser vendida a outro condômino; a terceiro, só se o ato constitutivo permitir e a assembleia não se opuser (art. 1.339, § 2º). O STJ disse que a vaga acessória "adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino" (REsp 954.861/RJ, Terceira Turma, 2008). Se a convenção não autoriza, a ação pede que o condômino encerre a locação ou a cessão e que o estranho deixe de usar a vaga, com os dois no polo passivo: desfazer o contrato atinge as duas partes dele, e a sentença não prejudica quem não foi parte (CPC, arts. 114 e 506).

6. Vaga menor que a da escritura

Se a vaga já veio menor da construtora ou do vendedor, a ação é contra eles, e o prazo depende do que se pede. Na venda em que se determina a área, o comprador pode exigir o complemento ou, não sendo possível, a resolução ou o abatimento do preço (Código Civil, art. 500), e decai desse direito em um ano a contar do registro do título (art. 501). Diferença de até um vigésimo da área total enunciada presume-se enunciativa (art. 500, § 1º). O STJ separa os pedidos. O abatimento segue o prazo de um ano mesmo quando vem com o nome de indenização: a vaga menor gera direito que, "por possuir a natureza de abatimento do preço do imóvel, é submetido ao prazo decadencial de 1 (um) ano do art. 501 do CC/2002, independentemente do nome atribuído à ação pela parte" (AgInt no AREsp 2.428.101/SP, Terceira Turma, 2024). No mesmo sentido, o AREsp 2.872.697/SP (Quarta Turma, 2025), o AgInt no AREsp 2.970.037/SP (Quarta Turma, 2026), o AgInt no AREsp 2.830.847/SP (Terceira Turma, 2026) e o AgInt no REsp 1.899.941/SP (Terceira Turma, 2022), que a notícia do STJ de 2023 descreve como o caso de uma vaga vendida com 12 m² que tinha 10,87 m². Já a indenização por perdas e danos pelo descumprimento do contrato segue o prazo de dez anos do art. 205: "O prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil aplica-se exclusivamente às pretensões específicas de abatimento de preço, complementação de área ou resolução do contrato em vendas ad mensuram" (REsp 2.100.889/PR, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025). Em vaga de garagem menor, a Terceira Turma aplicou os dez anos à ação que não pedia "ressarcimento ou complementação da área" (AgInt no AgInt no REsp 2.013.284/SP, 2024), e a Quarta Turma, à indenização por vaga com metragem menor (AgInt no AREsp 1.827.897/SP, 2022). A linha entre os dois pedidos é fina: o pedido chamado de indenização que mede só a diferença de preço tende a cair no ano do art. 501. Esse caso o gerador não monta, mas calcula o ano a partir da data do registro.

Se a vaga encolheu depois, porque o condomínio redemarcou o piso ou porque o vizinho de vaga avança sobre ela, a ação é de obrigação de fazer contra quem mudou a medida, com perícia para conferir a área do documento. Contra o condomínio, o juiz só intervém por ilegalidade ou quando a via do condomínio é impossível ou frustrada (REsp 2.268.025, que tratou justamente da metragem das vagas): por exemplo, a redemarcação que reduz a área que a matrícula, a escritura ou a convenção dão à vaga. E aumentar uma vaga pode reduzir a do lado; o titular dela pode precisar estar no processo (CPC, art. 114).

7. Penhora da vaga

"A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora" (Súmula 449 do STJ, Corte Especial, 2010). Penhorada a vaga, a venda judicial fica restrita aos condôminos, salvo autorização expressa na convenção (REsp 2.095.402/SC, Quarta Turma, 2024; REsp 2.042.697/SC, Terceira Turma, 2023). O STJ afetou ao rito dos repetitivos a questão de "definir se a vaga de garagem com matrícula própria constitui bem de família para fins de penhora, à luz do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil" (Tema 1.330); na consulta de 13/11/2026, o tema estava afetado e sem julgamento, com a Súmula 449 como referência. A defesa se faz no processo da execução, com a impugnação à penhora ou os embargos de terceiro; veja também a página sobre impenhorabilidade do bem de família.

8. Quando o gerador não monta a peça

• Vaga penhorada: a defesa é na execução (item 7).
• Troca de vaga por saúde, idade ou deficiência: o pedido depende da convenção e da assembleia, e esta página não conferiu fonte que o sustente em juízo.
• Vaga de área comum ocupada, tirada ou demarcada menor: não há vaga certa a defender; reclame ao síndico ou impugne o sorteio, se houve ilegalidade.
• Sorteio sem vício de legalidade marcado: a distribuição é assunto da assembleia (REsp 2.268.025).
• Vaga que já veio menor da construtora: ação contra o vendedor, com o prazo de um ano do art. 501 para complemento, abatimento ou resolução, e de dez anos do art. 205 para perdas e danos (item 6).
• Vaga cedida a estranho com autorização expressa da convenção: a cessão é permitida (art. 1.331, § 1º).
• Ocupante que você não sabe quem é: peça antes ao síndico a identificação pelo registro da portaria.
• Condomínio como autor fora do caso da vaga cedida a estranho.

Outras peças de condomínio

Se o condomínio multou o cliente por causa da vaga, o modelo de ação anulatória de multa condominial confere o teto e o quórum. Para regras novas de garagem, o modelo de convenção de condomínio traz as cláusulas, e a ata de assembleia registra o sorteio com o quórum de cada item. Barulho de garagem e de vizinho de cima vão no modelo de ação contra vizinho barulhento. Se você prefere um texto livre, há o modelo de notificação extrajudicial, o modelo de ação de obrigação de fazer e o modelo de ação de obrigação de não fazer. A multa diária pode ser estimada na calculadora de astreintes, e o prazo dos gastos, na calculadora de prescrição.

Perguntas frequentes