Modelo de ata de assembleia de condomínio

Você informa o condomínio, a convocação, quem estava presente e os votos de cada item da ordem do dia, e o gerador escreve a ata e confere o quórum de cada deliberação pelo Código Civil: maioria simples, maioria dos condôminos, dois terços ou unanimidade, conforme o assunto. Serve para assembleia ordinária ou extraordinária, presencial, eletrônica ou híbrida. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O quórum de cada assunto

A regra geral está nos arts. 1.352 e 1.353 do Código Civil. Em primeira convocação, a assembleia delibera pela maioria dos votos dos presentes, desde que eles representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, basta a maioria dos votos dos presentes. Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo se a convenção dispuser de outro modo (art. 1.352, parágrafo único). Alguns assuntos pedem quórum especial. Nas obras, na convenção e no novo pavimento, ele é contado sobre todos os condôminos, presentes ou não; na destituição do síndico, o STJ conta a maioria absoluta sobre os presentes à assembleia (REsp 1.266.016/DF, 3ª Turma, 2014):

Obras e reparos necessários não dependem de assembleia e podem ser feitos pelo síndico; se forem urgentes e caros, a assembleia é convocada logo em seguida, e, se não forem urgentes e forem caros, precisam de autorização prévia (art. 1.341, §§ 1º a 3º). A convenção pode exigir quórum maior; quando o fizer, vale o dela (para redigir ou revisar a do prédio, use o modelo de convenção de condomínio). Só vota quem está quite com o condomínio (art. 1.335, III).

2. Convocação

O síndico convoca a assembleia ordinária uma vez por ano, para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico e alterar o regimento interno (art. 1.350). Se ele não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo, e, se a assembleia não se reunir, o juiz decide a pedido de qualquer condômino (§§ 1º e 2º). A extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355). Sem a convocação de todos, a assembleia não pode deliberar (art. 1.354).

3. Assembleia eletrônica ou híbrida

Desde a Lei 14.309/2022, a convocação, a realização e a votação podem ser eletrônicas, se a convenção não proibir e se os condôminos mantiverem voz, debate e voto (art. 1.354-A). O edital diz que a assembleia será eletrônica e explica como acessar, falar e votar (§ 1º). A ata, também eletrônica, só é lavrada depois de somados e divulgados todos os votos (§ 3º), e a reunião pode ser híbrida, com gente no salão e gente na tela (§ 4º).

4. Quando o quórum especial não vem

Se o assunto exige quórum especial e ele não é atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente: marca-se a continuação em até 60 dias, convocam-se os ausentes, lavra-se ata parcial com os argumentos já apresentados, e os votos dados ficam valendo (art. 1.353, §§ 1º e 2º). A assembleia tem de terminar em 90 dias da abertura (§ 3º). Multa aplicada sem o quórum da lei ou da convenção pode ser contestada com a ação anulatória de multa condominial.