Modelo de convenção de condomínio

Monte a convenção do condomínio edilício com as cláusulas que o Código Civil exige: unidades e frações ideais, rateio das despesas, administração, assembleias e sanções. Escolha as regras do prédio (locação por temporada, animais, garagens, assembleia online) e o texto cita o artigo de cada cláusula. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que a convenção precisa ter

O ato de instituição do condomínio discrimina as unidades, a fração ideal de cada uma e a destinação (CC, art. 1.332). A convenção acrescenta a cota e o modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias, a forma de administração, a competência e o quórum das assembleias, as sanções e o regimento interno (art. 1.334). A Lei 4.591/1964 pede ainda o modo de usar as coisas comuns, a escolha do síndico e do conselho, se o síndico é remunerado, o fundo de reserva e o quórum para alterar a convenção (art. 9º, § 3º).

2. Aprovação e registro

A convenção vale quando assinada pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, e obriga desde logo proprietários, possuidores e ocupantes (CC, art. 1.333). Promitentes compradores e cessionários contam como proprietários, salvo disposição em contrário (art. 1.334, § 2º). Pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular (§ 1º), e só é oponível a terceiros depois de registrada no Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único). A aprovação costuma sair em assembleia; para registrar a ata, use o modelo de ata de assembleia de condomínio.

3. Quóruns do Código Civil

Se o quórum especial não for atingido, a assembleia pode virar sessão permanente, retomada em até 60 dias e concluída em até 90 (art. 1.353, §§ 1º a 3º). A assembleia eletrônica ou híbrida é permitida, salvo se a convenção a proibir (art. 1.354-A).

4. Cláusulas que costumam parar no Judiciário

Locação por curtos períodos (Airbnb). O STJ decidiu que, em condomínio residencial, a convenção pode proibir a locação fracionada por curtos períodos oferecida em plataformas digitais, tratada como uso não residencial da unidade (REsp 1.819.075/RS, Quarta Turma, julgado em 20/04/2021). O gerador escreve a cláusula de vedação para quem quiser adotá-la.

Animais. Se a convenção nada diz, o condômino pode criar animais, respeitados os deveres do art. 1.336, IV. A proibição genérica de qualquer animal é desarrazoada quando o animal não traz risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos moradores (STJ, REsp 1.783.076/DF, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019).

Multa e juros pelo atraso. A multa moratória tem teto de 2% do débito; os juros são os convencionados ou, na falta, os do art. 406 do Código Civil (art. 1.336, § 1º, com a redação da Lei 14.905/2024). Multa por infração de dever vai até cinco cotas (§ 2º) e, para o condômino antissocial, até dez cotas (art. 1.337, parágrafo único). Para contestar multa aplicada fora dessas regras, veja a ação anulatória de multa condominial.

5. Convenção e regimento interno

A convenção traz as regras estruturais; o regimento interno cuida do dia a dia (horários, mudanças, uso do salão e da piscina). O art. 1.334, V, coloca o regimento entre o conteúdo da convenção, e a Lei 4.591 pede que a convenção diga a forma e o quórum para aprová-lo quando ele vier em documento separado (art. 9º, § 3º, "m"). O modelo desta página deixa o regimento em documento à parte, aprovado pela maioria dos presentes em assembleia, em qualquer convocação.