Prazo da ação renovatória: entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato

O locatário de imóvel comercial perde o direito à renovação se não propuser a ação entre 1 ano, no máximo, e 6 meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor (Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º). Fora dessa janela, o prazo decai. Abaixo, a janela com um exemplo e os requisitos do direito à renovação.

1. A janela e um exemplo

Contrato que termina em 30 de junho de 2027: a ação pode ser proposta de 30 de junho de 2026 até 30 de dezembro de 2026. Quem não propõe a ação dentro dessa janela decai do direito à renovação (art. 51, § 5º); como a lei fixa também o início dela, não convém propor antes. Marque as duas datas no dia em que o contrato for assinado ou renovado.

2. Quem tem direito

Os requisitos são cumulativos (art. 51):

• contrato escrito e com prazo determinado;
• prazo mínimo de 5 anos no contrato, ou na soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos;
• exploração do mesmo ramo de comércio pelo locatário por no mínimo 3 anos ininterruptos.

O direito alcança cessionários e sucessores; na sublocação total, só o sublocatário pode exercê-lo (§ 1º). Vale também para indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas (§ 4º). Para o reajuste do aluguel durante o contrato, use a calculadora de reajuste; para a revisão a valor de mercado, veja ação revisional de aluguel. Para a petição, use o modelo de ação renovatória, que confere os requisitos e a janela.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo para propor a ação renovatória?

Entre 1 ano, no máximo, e 6 meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor, sob pena de decadência (Lei 8.245, art. 51, § 5º).

Quem tem direito à renovação compulsória?

O locatário de imóvel comercial com contrato escrito por prazo determinado de no mínimo 5 anos (ou soma de contratos) e 3 anos no mesmo ramo (art. 51).

A renovatória vale para indústria?

Vale para indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas (art. 51, § 4º).