Modelo de ação renovatória de locação comercial

Monte a ação renovatória da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 51 e 71). Informe as datas dos contratos e há quanto tempo o locatário explora o mesmo ramo: o modelo confere os cinco anos de contrato escrito e os três anos de atividade, mostra a janela em que a ação tem de ser proposta, de um ano a seis meses antes do fim do contrato, e calcula o valor da causa de doze aluguéis. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Os três requisitos

Nas locações para comércio, o locatário tem direito à renovação por igual prazo se, cumulativamente, o contrato a renovar foi celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, é de cinco anos; e ele explora o mesmo ramo há pelo menos três anos ininterruptos (Lei 8.245/1991, art. 51). O direito vale para cessionários e sucessores, para o sublocatário total e para indústrias e sociedades civis com fim lucrativo (§§ 1º e 4º).

2. A janela de propositura

O direito decai se a ação não for proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor (art. 51, § 5º). Fora dessa janela, não há renovatória. O modelo mostra as duas datas. O foro é o do lugar do imóvel, salvo eleição no contrato, e o valor da causa é de doze meses de aluguel (art. 58, II e III). Mais detalhes no guia do prazo da ação renovatória.

3. O que a inicial tem de trazer

A prova dos três requisitos do art. 51, do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação dos impostos e taxas que cabiam ao locatário; as condições oferecidas para a renovação, com clareza; e, havendo fiador, a indicação dele com a prova da idoneidade financeira atual e da aceitação dos encargos, autorizada pelo cônjuge (art. 71). Na contestação, o locador pode discutir o valor e pedir aluguel provisório de até 80% do pedido (art. 72, § 4º), e em shopping center não pode recusar a renovação para uso próprio (art. 52, § 2º).