Cancelamento de cláusula de inalienabilidade: modelo de requerimento e de pedido judicial

A cláusula de inalienabilidade imposta em doação ou testamento sai da matrícula de dois jeitos. Se ela já acabou (o prazo venceu, o fato que a encerrava aconteceu ou o beneficiário morreu), o pedido vai ao Registro de Imóveis com o documento que prova isso (Lei 6.015/1973, art. 250, III). Se ela ainda vale e você quer derrubá-la ou trocá-la de bem, quem decide é o juiz: cancelamento por falta de justa causa ou sub-rogação (Código Civil, arts. 1.848, § 2º, e 1.911, parágrafo único; CPC, art. 725, II). A exceção é o pedido conjunto de doador e donatário vivos, que alguns Registros aceitam (Lei 6.015/1973, art. 250, II). O gerador monta os dois documentos e, quando a situação pede juiz, não gera o requerimento ao cartório e explica por quê. Nada do que você digita sai do navegador.

1. As três cláusulas e o que cada uma impede

Quem doa um bem ou deixa um bem em testamento pode impor três restrições a quem o recebe. A inalienabilidade proíbe vender, doar ou trocar o bem. A impenhorabilidade impede que credores do beneficiário o penhorem (CPC, art. 833, I, considera impenhoráveis os bens inalienáveis). A incomunicabilidade deixa o bem fora da comunhão com o cônjuge, mesmo na comunhão universal (Código Civil, art. 1.668, I). Em imóvel, as cláusulas se averbam na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 11).

A inalienabilidade imposta por doação ou testamento já traz as outras duas (Código Civil, art. 1.911; STF, Súmula 49). O contrário não vale: só a impenhorabilidade, ou só a incomunicabilidade, não torna o bem inalienável, e cada uma pode ser imposta sozinha (STJ, REsp 1.155.547/MG, Quarta Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, 06/11/2018, Informativo 637). Por isso o gerador não monta pedido de sub-rogação quando não há inalienabilidade: sem ela, o imóvel já pode ser vendido sem autorização do juiz.

2. Quando a cláusula já acabou: o pedido ao Registro de Imóveis

A cláusula é temporária quando o título diz até quando ela vale: uma data, ou um fato como o beneficiário completar 25 anos. Passada a data, ou acontecido o fato, a restrição deixa de existir, mas continua na matrícula até ser cancelada, porque o registro produz efeitos enquanto não for cancelado (Lei 6.015/1973, art. 252). O cancelamento se faz por averbação (art. 167, II, item 2), a requerimento do interessado "instruído com documento hábil" (art. 250, III). O dia final entra no prazo (Código Civil, art. 132): se a cláusula vale até hoje, o gerador só monta o requerimento a partir de amanhã.

A cláusula vitalícia, ou sem prazo no título, dura enquanto o beneficiário viver. Na tese 7 da Jurisprudência em Teses, o STJ diz que as cláusulas vitalícias previstas em testamento "têm duração limitada à vida do beneficiário e não se relacionam à vocação hereditária" (edição 235, com o REsp 1.641.549/RJ, Quarta Turma, 13/08/2019, e o REsp 1.552.553/RJ, Quarta Turma, 24/11/2015). A regra vale também para a doação: o REsp 1.552.553/RJ trata do bem transferido "por doação ou testamento" (Informativo 576), e o Informativo 654 registra que a jurisprudência do STJ "é firme" em que as cláusulas "se extinguem com a morte do titular do bem clausulado".

Morto o beneficiário, a prática dos cartórios muda de Estado para Estado. A consultoria do IRIB (IRIB Responde, 03/12/2013) cita doutrina segundo a qual basta o requerimento com a certidão de óbito, e manda conferir as Normas de Serviço da Corregedoria de cada Estado, que prevalecem em caso de divergência. Há Registros que só cancelam ao registrar o formal de partilha ou a escritura de inventário. O requerimento gerado marca essa exigência com [CONFIRMAR]. Se o oficial fizer exigência, ela vem por escrito e de uma só vez, e você pode pedir que o título e a dúvida subam ao juiz (Lei 6.015/1973, art. 198, VI). Se o cartório recusar e exigir ordem judicial, o gerador monta o pedido judicial com a recusa anexada.

A morte do doador ou do testador não extingue a cláusula. Ela continua valendo durante a vida do beneficiário, e o cartório não a cancela por isso nem porque o dono do imóvel quer vender. Nesses casos o caminho é o juiz, e o gerador não monta o requerimento.

Pedido conjunto de doador e donatário

Com doador e donatário vivos e capazes, os dois, que são as partes do ato registrado, podem pedir juntos o cancelamento, com as firmas reconhecidas (Lei 6.015/1973, art. 250, II). Nem todo Registro aceita esse pedido do mesmo jeito: há cartórios que pedem escritura pública de cancelamento, e há quem entenda que a cláusula imposta na doação de pais a filhos, que é adiantamento de legítima (Código Civil, art. 544), só sai por decisão judicial. Pergunte ao Registro antes de levar o requerimento; o texto gerado marca a aceitação com [CONFIRMAR].

3. Cancelamento judicial: a justa causa

Sobre a legítima, a metade da herança que pertence aos herdeiros necessários (Código Civil, arts. 1.789 e 1.846), o testador só pode impor as cláusulas se declarar no testamento a justa causa (art. 1.848). Sem causa declarada, a cláusula sobre a legítima não se sustenta, e o pedido de cancelamento aponta isso. Se a causa foi declarada, o pedido mostra que ela não existe mais nos fatos de hoje. Na parte disponível, o testador pode gravar sem declarar motivo, e o cancelamento depende de situação excepcional.

Testamento feito no Código Civil de 1916 tem regra de transição. Se a sucessão se abriu no primeiro ano de vigência do código atual (de 11/01/2003 a 11/01/2004; Código Civil, art. 132, § 3º) e o testador não aditou o testamento para declarar a justa causa da cláusula sobre a legítima, "não subsistirá a restrição" (art. 2.042). Se a sucessão se abriu antes de 11/01/2003, vale o código antigo, que deixava gravar a legítima sem declarar causa (art. 1.723) e dizia que a cláusula não podia "em caso algum" ser dispensada por atos judiciais (art. 1.676). Se a sucessão se abriu depois de 11/01/2004, vale o código atual, que é a lei do tempo da abertura da sucessão (art. 1.787): sem justa causa declarada, a cláusula sobre a legítima cai pelo art. 1.848, mesmo com testamento feito antes de 2003, e a peça marca esse ponto para conferência. O gerador calcula a regra pela data do óbito do testador e marca o caso anterior a 2003 para conferência.

O que o STJ decidiu

Em 2019, a Terceira Turma decidiu que "é possível o cancelamento da cláusula de inalienabilidade de imóvel após a morte dos doadores se não houver justa causa para a manutenção da restrição ao direito de propriedade" (REsp 1.631.278/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 19/03/2019, Informativo 646). Os pais tinham doado o imóvel aos dois filhos. Para o tribunal, a doação a descendente adianta a legítima, que com a morte dos doadores passa a ser legítima propriamente dita, e por isso a cláusula se lê pelo art. 1.848. Segundo a notícia do julgamento, o tribunal lembrou que o art. 1.676 do código antigo já era lido com ressalvas quando a cláusula prejudicava os descendentes.

Em 2022, a mesma Turma julgou o pedido de cancelamento das cláusulas de inalienabilidade e de impenhorabilidade de um imóvel rural doado a um casal de pessoas idosas, sob o Código Civil de 1916, cerca de 20 anos antes. O tribunal disse que as normas protetivas do Estatuto da Pessoa Idosa se analisam junto com a exigência de justa causa para manter ou levantar os gravames (REsp 2.022.860/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 27/09/2022, Informativo 753). O informativo lista cinco critérios da jurisprudência para o cancelamento: não haver risco evidente de os donos ou os herdeiros perderem o patrimônio, como na prodigalidade; o bem gravado ter virado um ônus financeiro maior que o benefício; haver real interesse das pessoas que a cláusula protege; ter passado muito tempo; e, na doação, os doadores já terem morrido. O informativo não diz como o recurso terminou, e a peça marca o resultado para conferência.

Num caso de testamento feito sob o código antigo, a Terceira Turma decidiu que é possível, "em situações excepcionais de necessidade financeira, flexibilizar a vedação do art. 1.676 do CC/1916 e abrandar as cláusulas vitalícias". A neta da testadora, com graves dificuldades financeiras, tinha pedido em jurisdição voluntária o levantamento das cláusulas de um imóvel rural (REsp 1.158.679/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/04/2011, Informativo 468). Segundo a notícia do julgamento, ela pôde usar um terço do valor da venda para pagar dívidas e aplicar os outros dois terços em outro imóvel com as mesmas cláusulas. Esse detalhe não está no informativo, e a peça o marca com [CONFIRMAR].

Os precedentes lidos sobre doação tratam de cancelamento depois da morte dos doadores. Com o doador vivo, a petição o cita como interessado e marca a aplicação da tese como analogia. Para doação a quem não é herdeiro necessário, o gerador faz o mesmo.

4. Sub-rogação: vender e passar as cláusulas para outro bem

Quando o beneficiário não quer derrubar a proteção, só trocar o bem, o pedido é de sub-rogação. Com autorização judicial, o imóvel pode ser vendido por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, e o dinheiro se converte em outros bens, que recebem as mesmas restrições (Código Civil, art. 1.911, parágrafo único). Sobre a legítima, o art. 1.848, § 2º, exige também justa causa. Na desapropriação, a indenização segue o mesmo caminho, e a lei das desapropriações já sub-roga no preço os ônus do bem expropriado (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 31). Como o preço fica depositado no processo da desapropriação (art. 34), a peça pede que o juiz de lá condicione o levantamento à compra do bem novo e marca o juízo para conferência.

O CPC põe a sub-rogação na jurisdição voluntária (art. 725, II). Os interessados são citados para se manifestar em 15 dias, o Ministério Público intervém quando há incapaz (arts. 178 e 721), o juiz não fica preso à legalidade estrita e pode adotar a solução que achar mais conveniente ou oportuna (art. 723, parágrafo único), e da sentença cabe apelação (art. 724). A petição gerada pede a venda por preço não inferior ao da avaliação, o depósito do preço em conta judicial até a compra do bem novo, o alvará (art. 725, VII) e os mandados aos Registros de Imóveis. O cancelamento judicial não está no rol do art. 725 e segue as regras gerais do art. 719, o que a peça também marca.

O cartório só averba o cancelamento ou a sub-rogação decididos pelo juiz depois do trânsito em julgado (Lei 6.015/1973, arts. 250, I, e 259). No divórcio, a cláusula também tira o bem da partilha: num casamento em comunhão universal, a Terceira Turma decidiu que, encerrada a convivência e ainda não decretado o divórcio, o bem gravado com inalienabilidade temporária não integra o patrimônio partilhável se a cláusula ainda valia quando o casal se separou de fato, mesmo que o prazo tenha vencido antes da sentença (Informativo 748, 2022).

5. Antes de doar ou testar com cláusula

Quem ainda vai doar ou testar define no próprio contrato ou testamento a duração da cláusula e, na legítima, a justa causa. Para gravar a legítima em testamento, a causa tem de constar do próprio testamento (art. 1.848): veja o modelo de testamento público e o modelo de testamento particular. Para a doação, use o modelo de contrato de doação. Se o imóvel também tem usufruto, o cancelamento dele tem regras próprias, explicadas no modelo de extinção de usufruto. A doação a descendente pode ter de vir à colação no inventário do doador, e a que passou da parte disponível cabe na ação de redução de doação inoficiosa.

Perguntas frequentes