Modelo de ação de divisão de terras particulares

Quem é dono de parte ideal de um terreno pode exigir a divisão a qualquer tempo (Código Civil, art. 1.320). Este gerador monta a petição inicial da ação de divisão, com os requisitos do art. 588 do CPC, ou a escritura de divisão amigável, quando todos os condôminos são maiores, capazes e estão de acordo (CPC, art. 571). Ele confere, pelas quotas, se cada parte fica acima da fração mínima de parcelamento do imóvel rural ou do lote mínimo urbano, e se ainda corre um prazo de indivisão. Quando a divisão não cabe, ele não gera o texto e diz por quê. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Quem pode pedir a divisão e contra quem

O condômino pode exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, e o quinhão de cada um responde pela sua parte nas despesas (Código Civil, art. 1.320). No processo, cabe ao condômino a ação de divisão, "para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões" (CPC, art. 569, II). Os réus são todos os outros condôminos, com nome, estado civil, profissão e residência, e a inicial aponta quais deles estão estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas (art. 588, II). Como a ação versa sobre direito real imobiliário, o autor casado precisa do consentimento do cônjuge, e os cônjuges dos réus também são citados, salvo no regime de separação absoluta de bens; a regra vale para a união estável comprovada nos autos (art. 73, caput, § 1º, I, e § 3º).

A ação corre no foro onde está o imóvel, sem a opção pelo domicílio do réu ou pelo foro de eleição (CPC, art. 47, § 1º). Herdeiro de inventário ainda aberto não usa a ação de divisão: até a partilha, o direito dos herdeiros sobre a herança é indivisível e se regula pelas normas do condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único), e a divisão se faz na própria partilha. Para isso, veja o modelo de abertura de inventário.

2. Divisão, extinção de condomínio ou demarcação

A divisão parte um imóvel comum em áreas certas, uma para cada dono. A extinção de condomínio vende o imóvel que não se divide e reparte o preço (Código Civil, art. 1.322). A demarcação fixa a linha entre o imóvel e o do vizinho (CPC, art. 569, I).

Se o imóvel não comporta divisão, use o modelo de ação de extinção de condomínio. Se o problema é a divisa com o vizinho, use o modelo de ação demarcatória. Quando o imóvel é divisível, o STJ entendeu que a venda judicial pedida por um só condômino, que não tinha a maior parte, não se sobrepõe à divisão: divide-se o bem "na exata medida do condômino insatisfeito, permanecendo o condomínio em relação aos demais proprietários" (REsp 791.147/SP, Terceira Turma, julgado em 27/02/2007, Informativo 311). O caso foi julgado pelo art. 629 do Código Civil de 1916, que tinha a mesma regra do atual art. 1.320. Por isso o gerador oferece as duas saídas: dividir o imóvel inteiro ou destacar só a parte do autor.

3. Quando a divisão não cabe

Imóvel que não se divide

É divisível o bem que se pode fracionar "sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam" (Código Civil, art. 87), e a lei ou a vontade das partes pode tornar indivisível o que por natureza se divide (art. 88).

Indivisão combinada ou imposta

Os condôminos podem combinar que a coisa fique indivisa por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado (Código Civil, art. 1.320, § 1º). A indivisão imposta pelo doador ou pelo testador não passa de cinco anos (§ 2º). Mesmo dentro do prazo, o juiz pode mandar dividir a pedido de qualquer interessado, "se graves razões o aconselharem" (§ 3º). O gerador calcula o fim do prazo na data em que você gera o texto: se a indivisão ainda corre, ele só monta a petição com as razões graves descritas.

Imóvel rural abaixo da fração mínima de parcelamento

O imóvel rural não se divide em áreas menores que o módulo de propriedade rural, nem na sucessão nem nas partilhas judiciais ou amigáveis (Estatuto da Terra, art. 65, caput e § 1º). A Lei 5.868/1972 diz que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior "à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento", "prevalecendo a de menor área" (art. 8º). O ato que viola essa regra é nulo, o tabelião não lavra a escritura e o registro de imóveis não a registra (art. 8º, § 3º). A regra não se aplica, entre outros casos, quando a área vai ser anexada ao imóvel rural confrontante e o que sobra fica com a fração mínima, quando os proprietários são agricultores familiares nos termos da Lei 11.326/2006, ou quando o imóvel foi incorporado à zona urbana (art. 8º, § 4º, I, III e IV). Os dois números estão no CCIR do imóvel. O STJ admitiu a usucapião especial rural de área menor que o módulo e tratou o art. 65 como regra sobre divisão, que não impede essa usucapião (REsp 1.040.296/ES, Quarta Turma, Informativo 566, de 2015).

Imóvel urbano abaixo do lote mínimo

Os lotes têm área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo urbanização específica ou conjunto habitacional de interesse social aprovado (Lei 6.766/1979, art. 4º, II). Ao desmembramento se aplicam as regras urbanísticas da região e, na falta delas, as do loteamento (art. 11), e o lote tem as dimensões dos índices do plano diretor ou da lei municipal (art. 2º, § 4º). O município pode exigir mais que 125 m². O gerador confere as partes contra a área mínima que você informar e, sem ela, contra os 125 m² da lei federal.

O gerador mede cada parte pela quota: área total vezes a porcentagem de cada condômino. Na divisão real, o perito pode compensar diferenças de valor entre as glebas, e a área de cada parte pode sair diferente da quota (CPC, art. 597, § 3º, III). Se a conta pelas quotas fica abaixo do mínimo, mas a divisão proposta pelo perito não fica, confira as áreas antes de usar o texto. Quando a divisão não cabe, o caminho é a adjudicação a um só condômino, com indenização dos outros, ou a venda (Código Civil, art. 1.322).

4. A petição inicial e o procedimento da ação de divisão

A inicial vem com os títulos de domínio do promovente e indica a origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do imóvel; o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas; e as benfeitorias comuns (CPC, art. 588). O valor da causa é o de avaliação da área ou do bem objeto do pedido (art. 292, IV).

Na partilha, as benfeitorias comuns que não comportam divisão cômoda vão para um condômino, com compensação; criam-se as servidões indispensáveis entre os quinhões; a benfeitoria particular que excede a área a que o dono tem direito vai para o quinhoeiro vizinho, com reposição; e, se as partes não combinarem outra coisa, compensações e reposições são em dinheiro (CPC, art. 596, parágrafo único). Benfeitorias permanentes dos confinantes feitas há mais de um ano são respeitadas e saem da área dividenda (art. 593). Aplicam-se à divisão, no que couber, as regras da partilha de herança (Código Civil, art. 1.321), com a maior igualdade possível no valor, na natureza e na qualidade dos bens (art. 2.017). Sem litígio, as despesas se pagam na proporção dos quinhões (CPC, art. 89).

Se o perímetro do imóvel comum também é incerto, a demarcação e a divisão podem correr juntas. Primeiro se faz a demarcação, com a citação dos confinantes e dos condôminos (CPC, art. 570); fixados os marcos, os confinantes passam a ser terceiros quanto à divisão, mas podem vindicar os terrenos de que se julguem despojados ou pedir indenização (art. 572).

5. Imóvel rural: georreferenciamento, CCIR e ITR

No desmembramento ou parcelamento de imóvel rural, a identificação de cada parte sai de memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com ART e as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, na precisão fixada pelo INCRA, com isenção de custos financeiros para quem tem imóveis rurais que somam até quatro módulos fiscais (Lei 6.015/1973, art. 176, § 3º, incluído pela Lei 10.267/2001). O INCRA certifica que a poligonal não se sobrepõe a outra do seu cadastro (art. 176, § 5º). Nos autos judiciais sobre imóvel rural, a localização, os limites e as confrontações também saem desse memorial (art. 225, § 3º). Se o imóvel já é georreferenciado e a certificação está averbada, o juiz pode dispensar a prova pericial (CPC, art. 573).

Pelo Decreto 4.449/2002, art. 10, na redação do Decreto 12.689/2025, a identificação georreferenciada é exigida no desmembramento, no parcelamento e em qualquer transferência de imóvel rural a partir de 21 de outubro de 2029; depois dessa data o oficial não registra desmembramento nem alteração da descrição resultante de procedimento judicial sem ela (§ 2º, I e III). Sem o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, o proprietário não pode desmembrar o imóvel, sob pena de nulidade, e o CCIR vai acompanhado da quitação do ITR dos últimos cinco exercícios (Lei 4.947/1966, art. 22, §§ 1º e 3º).

6. Divisão amigável por escritura pública

Se todos os interessados são maiores, capazes e estão de acordo, a divisão pode ser feita por escritura pública, seguindo no que couber as regras do processo (CPC, art. 571). A escritura que divide o imóvel se registra na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 23). Os limites da fração mínima rural e do lote urbano valem também aqui: o tabelião não lavra a escritura que divide imóvel rural abaixo da fração mínima (Lei 5.868/1972, art. 8º, § 3º), e o Registro de Imóveis pode exigir a aprovação do desmembramento urbano pela Prefeitura (Lei 6.766/1979, art. 12). Quando uma parte vale mais que a quota e o condômino paga a diferença em dinheiro, confira na lei do Município se esse excesso paga ITBI. Se algum condômino é incapaz ou discorda, a divisão é judicial.

7. Uso exclusivo, frutos e usucapião entre condôminos

Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou (Código Civil, art. 1.319). O STJ admitiu cumular a divisão de imóvel rural com a indenização pelo uso exclusivo de área comum, num caso julgado pelo Código Civil de 1916 e pelo CPC de 1973 (REsp 131.823/SP, Terceira Turma, julgado em 31/08/2000, Informativo 68). A indenização pelo uso exclusivo do imóvel comum ainda não partilhado é devida a partir da citação (REsp 983.450/RS, Terceira Turma, julgado em 02/02/2010, Informativo 421). Pelo CPC atual, pedidos de procedimentos diferentes se cumulam no procedimento comum (art. 327, § 2º), e a ação de divisão segue o comum depois da contestação (arts. 578 e 598).

Se o uso exclusivo dura muitos anos, pode virar usucapião: o STJ admite que o condômino usucapia a área sobre a qual exerce posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição dos demais (REsp 668.131/PR, Quarta Turma, julgado em 19/08/2010, Informativo 443). A usucapião extraordinária pede 15 anos de posse, ou 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238). Se o condômino que ocupa sozinho a alega, a ação de divisão passa a discutir também a propriedade. Para o condômino que quer pedir a usucapião, veja o modelo de ação de usucapião, o modelo de usucapião extrajudicial e os prazos de usucapião.

Perguntas frequentes