Usucapião extrajudicial: passo a passo, documentos e modelo de requerimento ao registro de imóveis

A usucapião pode ser pedida direto no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, sem processo judicial, por requerimento assinado por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido vai com ata notarial do tempo de posse, planta e memorial descritivo, certidões negativas dos distribuidores e os documentos da posse. Preencha o caso: o gerador confere se o tempo já fechou, lista os documentos e monta o requerimento.

1. Os documentos do art. 216-A

Documento	O que comprova	Lei 6.015, art. 216-A
Ata notarial lavrada pelo tabelião	o tempo de posse do requerente e dos antecessores	inciso I
Planta e memorial descritivo com ART ou RRT	a descrição do imóvel, assinada pelo profissional e pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos confinantes	inciso II
Certidões negativas dos distribuidores	que não há ação sobre a posse, na comarca do imóvel e na do domicílio do requerente	inciso III
Justo título ou outros documentos da posse	origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como recibos de IPTU e taxas	inciso IV

Faltando documentos da posse, ela pode ser provada em justificação administrativa no próprio cartório (§ 15). O requerimento é sempre assinado por advogado (caput).

2. O passo a passo no cartório

1. O registrador autua o pedido, e a prenotação fica prorrogada até a decisão (§ 1º).
2. Quem tem direito registrado na matrícula do imóvel ou dos confinantes e não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias; o silêncio vale como concordância (§ 2º). Não encontrado, a notificação é por edital, duas vezes, com prazo de 15 dias cada (§ 13).
3. União, Estado, Distrito Federal e Município são cientificados e têm 15 dias para se manifestar (§ 3º).
4. O registrador publica edital para terceiros, que podem se manifestar em 15 dias (§ 4º); o regulamento local pode autorizar o edital eletrônico (§ 14).
5. Com a documentação em ordem e sem diligência pendente, o oficial registra a aquisição e, se for o caso, abre matrícula (§ 6º).

Em unidade de condomínio edilício, basta notificar o síndico, sem colher o consentimento dos confinantes (§ 11); se o confinante for um condomínio, também basta o síndico (§ 12). A impugnação justificada manda os autos ao juízo da comarca, e o requerente emenda o pedido para o procedimento comum; a injustificada não é admitida pelo registrador (§ 10). A rejeição no cartório não impede a ação judicial (§ 9º).

3. Cartório ou ação judicial

O cartório é a via quando há documentos da posse e ninguém deve se opor. Com conflito previsível, ou para pedir ao juiz a declaração, o modelo de ação de usucapião monta a petição inicial com o cálculo do prazo. O possuidor pode somar à sua a posse dos antecessores, desde que contínuas e pacíficas (CC, art. 1.243).

Perguntas frequentes

Precisa de advogado para a usucapião extrajudicial?

Sim. O requerimento ao registro de imóveis é feito pelo interessado representado por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A, caput).

Quais documentos a usucapião extrajudicial exige?

Ata notarial do tempo de posse, planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica, certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, e justo título ou outros documentos da posse, como o IPTU pago (art. 216-A, I a IV).

E se o vizinho não assinar a planta?

O registrador o notifica para dar consentimento em 15 dias, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º). Não encontrado, a notificação é por edital (§ 13).

O que acontece se alguém impugnar o pedido no cartório?

Impugnação justificada leva os autos ao juízo da comarca, onde o pedido segue pelo procedimento comum; impugnação injustificada não é admitida pelo registrador (art. 216-A, § 10).