Modelo de ação de demarcação de terras particulares (ação demarcatória)

Informe o imóvel, a linha que está em dúvida e quem são os vizinhos dela. O gerador monta a ação demarcatória com o pedido de fixação, aviventação ou renovação dos limites e cita todos os confinantes. Quando houve invasão, pede a restituição da área; quando o imóvel é georreferenciado, pede a dispensa da prova pericial. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Quem pode pedir a demarcação

O proprietário pode obrigar o confinante a demarcar com ele os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, com as despesas repartidas proporcionalmente entre os interessados (CC, art. 1.297). A ação de demarcação serve para estremar os prédios, fixando novos limites ou aviventando os que se apagaram (CPC, art. 569, I). Qualquer condômino pode promover a demarcação do imóvel comum, e os demais são intimados para intervir se quiserem (art. 575). Se todos são maiores, capazes e estão de acordo, a demarcação pode ser feita por escritura pública (art. 571).

2. Demarcação ou divisão: qual ação cabe

A demarcação resolve a linha entre vizinhos: o proprietário obriga o confinante a estremar os dois prédios (CPC, art. 569, I). A divisão resolve a coisa comum: o condômino obriga os outros a estremar os quinhões (art. 569, II). As duas podem correr no mesmo processo. Nesse caso, primeiro se faz a demarcação, total ou parcial, do imóvel comum, com a citação dos confinantes e dos condôminos, e só depois a divisão (art. 570). Fixados os marcos da linha de demarcação, os confinantes passam a ser terceiros na divisão, mas conservam o direito de reivindicar os terrenos de que se julguem despojados por invasão das linhas do perímetro, ou de pedir indenização pelo valor deles (art. 572).

3. Três condições para a ação de demarcação de terras particulares

A lei não lista requisitos com esse nome. As três condições abaixo são a leitura que se tira do CC, art. 1.297, e do CPC, arts. 569, I, e 574.

• Propriedade. A lei dá a ação ao proprietário (CC, art. 1.297; CPC, art. 569, I), e a inicial vem com os títulos da propriedade (art. 574). No imóvel comum, qualquer condômino pode pedir a demarcação, e os demais são intimados para intervir, se quiserem (art. 575).
• Prédios confinantes. Os imóveis precisam se tocar. Os réus são todos os confinantes da linha demarcanda, e não só o vizinho com quem há briga (art. 574).
• Limite a fixar, aviventar ou renovar. A linha nunca foi fixada, os rumos se apagaram ou os marcos foram destruídos ou arruinados (CC, art. 1.297; CPC, art. 569, I). O STJ também admitiu a demarcatória para resolver a discrepância entre os marcos divisórios existentes no terreno e o que consta do registro imobiliário; no caso, a retificação administrativa tinha esbarrado na oposição dos confrontantes (3ª Turma, REsp 1.984.013/MG, julgado em 27/09/2022, noticiado no Informativo 752). Quando a divisa é certa e o problema é só a ocupação de uma faixa, doutrina e tribunais costumam mandar para a reivindicatória ou para a possessória; confira o entendimento do tribunal do caso. Se o limite é incerto e também houve invasão, a demarcatória pede as duas coisas, e a sentença manda restituir a área (CPC, art. 581, parágrafo único).

4. A petição inicial e o procedimento

A inicial vem com os títulos da propriedade, designa o imóvel pela situação e pela denominação, descreve os limites a constituir, aviventar ou renovar e nomeia todos os confinantes da linha demarcanda (CPC, art. 574). Os réus são citados por correio, observado o art. 247 (art. 576), e têm 15 dias em comum para contestar (art. 577). Publica-se também edital para os interessados incertos ou desconhecidos (art. 576, parágrafo único, e art. 259, III). Depois segue o procedimento comum (art. 578). Antes da sentença, o juiz nomeia peritos para levantar o traçado da linha (art. 579), e o laudo considera os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança e as informações de antigos moradores (art. 580). Se o imóvel é georreferenciado e averbado no registro, o juiz pode dispensar a prova pericial (art. 573). A ação corre no foro da situação do imóvel, sem a opção pelo domicílio do réu ou pelo foro de eleição (art. 47, caput e § 1º).

Ponto	Regra	Norma
Réus	Todos os confinantes da linha	CPC 574
Citação	Por correio; edital para interessados incertos	CPC 576 e 259, III
Contestação	15 dias, prazo comum	CPC 577
Perícia	Peritos levantam o traçado; prova pericial dispensável se georreferenciado e averbado	CPC 573, 579 e 580
Área invadida	Restituição na própria sentença	CPC 581, parágrafo único
Valor da causa	Avaliação da área	CPC 292, IV

5. Documentos e conteúdo da inicial

Documentos que acompanham a petição:

• Os títulos da propriedade (escritura, formal de partilha ou outro título aquisitivo registrado) e a certidão do registro imobiliário (CPC, art. 574; Lei 6.015/1973, art. 225, caput).
• Imóvel rural: memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com ART e as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, na precisão fixada pelo INCRA (Lei 6.015/1973, art. 225, § 3º). O memorial deve ser certificado pelo INCRA (Decreto 4.449/2002, art. 9º, §§ 1º e 9º). Proprietário cujos imóveis rurais somem até quatro módulos fiscais tem isenção dos custos financeiros (art. 225, § 3º), que são os valores cobrados pelo INCRA pela certificação; a medição do imóvel continua por conta do interessado (Decreto 4.449/2002, art. 8º e parágrafo único).
• Imóvel georreferenciado e averbado: a certidão com a averbação, para pedir a dispensa da prova pericial (CPC, art. 573).
• Planta, fotos de cercas e marcos e o nome de moradores antigos. A lei não exige nada disso na inicial, mas o laudo vai considerar os marcos, os rumos, a fama da vizinhança e as informações dos antigos moradores do lugar (art. 580).

O que a petição descreve: a situação e a denominação do imóvel, os limites a constituir, aviventar ou renovar e o nome de todos os confinantes da linha (art. 574), com a qualificação e o endereço de cada um (art. 319, II). O valor da causa é o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido (art. 292, IV); a lei não diz se é o imóvel inteiro ou só a faixa em disputa, então confira o critério do tribunal.

6. Imóvel rural e georreferenciamento

Nos processos sobre imóvel rural, a localização, os limites e as confrontações devem ser obtidos a partir do memorial descritivo georreferenciado (Lei 6.015/1973, art. 225, § 3º), e as operações de demarcação em campo seguem a legislação especial de identificação do imóvel rural (CPC, art. 582, parágrafo único).

No registro de imóveis, o Decreto 12.689, de 21 de outubro de 2025, alterou o art. 10 do Decreto 4.449/2002: revogou a escala de prazos por tamanho de área e fixou uma data única, 21 de outubro de 2029, a partir da qual a identificação georreferenciada é exigida em desmembramento, parcelamento, remembramento e qualquer transferência de imóvel rural (art. 10, caput). Depois dessa data, o oficial não pratica ato que crie ou altere a descrição do imóvel rural, resultante de procedimento judicial ou administrativo, sem essa identificação (art. 10, § 2º, III); em regra, a sentença da demarcatória altera a descrição. Essa data não muda a regra dos autos judiciais, que é a do art. 225, § 3º.

Quando o imóvel já tem o memorial certificado pelo INCRA e o georreferenciamento averbado na matrícula, a inicial pode pedir a dispensa da prova pericial (CPC, art. 573), e o juiz decide. A certificação não reconhece o domínio nem a exatidão dos limites (Decreto 4.449/2002, art. 9º, § 2º), e o INCRA não certifica poligonal que se sobreponha a outra já cadastrada (art. 9º, § 1º).

7. Área invadida e limites confusos

A sentença que julga procedente o pedido determina o traçado da linha e a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos (CPC, art. 581, parágrafo único). Quando os limites são confusos e não há outro meio, eles se determinam pela posse justa. Sem prova dela, o terreno contestado se divide em partes iguais ou, se a divisão não for cômoda, se adjudica a um dos prédios com indenização ao outro (CC, art. 1.298). Transitada em julgado a sentença, o perito coloca os marcos (CPC, art. 582) e, assinado o auto, vem a sentença homologatória (art. 587).

Quando o problema é o imóvel comum a vários donos, e não a divisa com o vizinho, veja o modelo de ação de extinção de condomínio. Se o vizinho ocupa o imóvel inteiro sem direito, o caminho é o modelo de ação reivindicatória.

8. Existe prazo para a ação demarcatória?

A lei não fixa prazo específico para pedir a demarcação (CC, art. 1.297; CPC, arts. 569 a 587). O risco concreto do tempo é a usucapião: quem possui a faixa disputada com ânimo de dono pelo tempo de alguma das modalidades (CC, arts. 1.238 a 1.242) pode alegá-la na contestação (Súmula 237 do STF: "O usucapião pode ser argüido em defesa"), e então o processo deixa de discutir só onde passa a linha.