Modelo de ação de extinção de condomínio

Informe de onde veio o condomínio, se o imóvel se divide e quem são os outros donos. O gerador monta a ação de extinção de condomínio com o pedido de venda judicial e a divisão do valor pelas quotas, acrescenta o aluguel quando um dos condôminos usa o imóvel sozinho e avisa quando o caso pede ação de divisão ou quando ainda corre um prazo de indivisão. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Todo condômino pode pedir o fim do condomínio

A todo tempo, o condômino pode exigir a divisão da coisa comum, e cada quinhão responde pela sua parte nas despesas (CC, art. 1.320). Os condôminos podem combinar que a coisa fique indivisa por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado, e o doador ou o testador também pode impor a indivisão, sem passar de cinco anos (§§ 1º e 2º). Mesmo dentro desse prazo, o juiz pode mandar dividir antes se houver razões graves (§ 3º).

O STJ trata a extinção como direito potestativo do condômino de imóvel indivisível. Num caso de união estável, decidiu que o ex-companheiro morar lá com os filhos do casal não afasta o direito do outro (REsp 1.852.807/PR, 2022). Em divórcio ou fim de união, marque o uso exclusivo e a caixa dos filhos, e a petição traz esse fundamento.

2. Imóvel que não se divide: venda judicial

Se a coisa é indivisível e ninguém quer ficar com ela indenizando os outros, ela é vendida e o valor é repartido. Na venda, em condições iguais de oferta, o condômino tem preferência sobre o estranho, e entre condôminos prefere quem tem benfeitorias mais valiosas ou, sem elas, o quinhão maior (CC, art. 1.322). O pedido segue a jurisdição voluntária (CPC, art. 725, IV): os interessados são citados para responder em 15 dias (art. 721) e, sem acordo sobre o modo da venda, o juiz manda fazer o leilão (art. 730). O condômino também não pode vender a sua parte a estranho se outro a quiser pelo mesmo preço (CC, art. 504).

3. Imóvel que se divide: ação de divisão

Quando o imóvel comporta divisão, como um terreno grande, o caminho é a ação de divisão, para obrigar os demais a estremar os quinhões (CPC, art. 569, II). A inicial traz os títulos de domínio, a origem da comunhão, os limites do imóvel, os dados de todos os condôminos e as benfeitorias comuns (art. 588). Este gerador cobre a venda do imóvel indivisível; quando o caso é de divisão, ele não monta a peça e diz por quê.

4. Quando a extinção não cabe: o direito real de habitação

Na herança, o cônjuge sobrevivente tem o direito real de habitação sobre o imóvel que era a residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar (CC, art. 1.831). Enquanto esse direito durar, os herdeiros não podem exigir a extinção do condomínio nem a venda judicial do imóvel: a Terceira Turma do STJ reafirmou isso em 2025, para o cônjuge e para o companheiro (REsp 2.189.529/SP). Se o seu caso é esse, o gerador não monta a ação e diz por quê.

5. Quem mora sozinho no imóvel

Cada condômino responde aos outros pelos frutos que tirou da coisa (CC, art. 1.319), e é isso que dá base ao pedido de aluguel proporcional à quota de quem está fora. O aluguel é devido desde a notificação extrajudicial de quem usa o imóvel. Sem ela, a mora começa na citação, conforme a orientação dominante do STJ (REsp 1.953.347, Quarta Turma, 2022). O gerador calcula a parcela mensal e, se você informar a data da notificação, o total desde ela; sem notificação, pede o aluguel a partir da citação.

Antes da partilha do divórcio, o imóvel ainda não está em condomínio, mas a indenização pelo uso exclusivo já pode ser pedida, desde que a parte de cada um esteja definida por algum meio inequívoco. A Segunda Seção do STJ fixou isso no REsp 1.250.362/RS (DJe de 20/2/2017), para evitar o enriquecimento sem causa de quem fica no imóvel. Este gerador parte da partilha já feita; antes dela, o pedido de indenização se faz no próprio divórcio ou na partilha.

Quando o condomínio vem de herança, a calculadora de herança mostra a quota de cada herdeiro; quando vem do fim do casamento, veja o inventário e divórcio em cartório. Se o devedor de um cliente seu é condômino de imóvel ainda em inventário, o caminho é o modelo de penhora no rosto dos autos.