Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

Um gerador do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Informe as partes, o imóvel, o preço, o sinal e as parcelas: o modelo lista as datas de cada pagamento, confere se a soma bate com o preço, escreve as regras do Código Civil sobre sinal, despesas, débitos e escritura, e avisa quando a escritura pública é obrigatória. Nada do que você digita sai do navegador.

1. Promessa, escritura e registro

Para imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo, a escritura pública é essencial à validade da transferência (Código Civil, art. 108); em 2026, 30 salários mínimos são R$ 48.630,00. O contrato particular, nesse caso, é uma promessa: obriga as partes a assinar a escritura definitiva. A propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis; até lá, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245 e § 1º).

2. Por que registrar a promessa

A promessa sem cláusula de arrependimento, por instrumento público ou particular, registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417). Com ele, o comprador pode exigir a escritura do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418). Para o contrato preliminar em geral, o art. 463 permite exigir o definitivo e o art. 464 deixa o juiz suprir a vontade de quem se recusa; a petição desse caso sai no modelo de obrigação de fazer.

3. Sinal

O sinal dado na assinatura é computado no preço quando o contrato é cumprido (art. 417). Se quem deu o sinal descumprir, a outra parte pode desfazer o negócio e ficar com ele; se quem recebeu descumprir, devolve o sinal mais o equivalente, com correção, juros e honorários (art. 418, redação da Lei 14.905/2024). A parte inocente pode pedir indenização maior se provar o prejuízo (art. 419). Com direito de arrependimento, o sinal vira só indenização (art. 420).

4. Despesas e débitos

Salvo cláusula em contrário, escritura e registro ficam com o comprador e a tradição com o vendedor (art. 490), e o vendedor responde pelos débitos que gravam o imóvel até a tradição (art. 502). Para veículos, use o contrato de compra e venda de veículo; para aluguel, o contrato de locação residencial. Para desfazer a compra de imóvel na planta, o modelo de rescisão de imóvel na planta calcula a devolução da Lei 13.786/2018. Se o preço foi pago e o vendedor não assina a escritura, use o modelo de adjudicação compulsória.