Modelo de contrato de direito de laje, com a regra da escritura e da preferência

O dono de uma casa pode ceder a parte de cima ou o subsolo da construção para que outra pessoa mantenha ali uma unidade própria, com matrícula separada (Código Civil, art. 1.510-A). Este gerador monta o instrumento de instituição da laje, da laje sucessiva ou da venda ou doação de uma laje já registrada. Ele avisa quando o valor obriga a escritura pública, conta o prazo da preferência e deixa marcado com [CONFIRMAR] o que você não informou. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que é o direito real de laje

A laje entrou no Código Civil com a Lei 13.465/2017 e está na lista dos direitos reais (art. 1.225, XIII). O proprietário de uma construção-base cede a superfície superior ou inferior dela para que o titular da laje mantenha ali uma unidade distinta da que foi construída sobre o solo (art. 1.510-A). É o caminho para registrar a casa construída em cima da casa dos pais ou o cômodo no subsolo com entrada própria.

A laje abrange o espaço aéreo ou o subsolo, em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, e não inclui as outras áreas do proprietário da construção-base (§ 1º). O titular pode usar, gozar e dispor da unidade, que tem matrícula própria (§ 3º), e responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre ela (§ 2º). Ele não recebe fração ideal do terreno nem participação nas áreas já edificadas (§ 4º). Os Municípios podem fixar regras de obra e de urbanismo para a laje (§ 5º).

Quando o prédio já tem várias unidades com áreas comuns e as partes querem dividir também o terreno, o caminho é o condomínio edilício, com a convenção de condomínio. Se o problema é a medida do terreno da construção-base, antes da laje pode ser preciso fazer a retificação de área do imóvel. Se a divisão é no tempo, e não no espaço (cada titular usa o imóvel inteiro na sua fração de tempo do ano), o instituto é a multipropriedade dos arts. 1.358-B a 1.358-U do Código Civil, com o modelo de contrato de multipropriedade.

2. Escritura pública ou instrumento particular

A escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituem ou transferem direito real sobre imóvel "de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" (Código Civil, art. 108). O salário mínimo é de R$ 1.621,00 desde 1º de janeiro de 2026 (Decreto 12.797/2025, consultado em 13/11/2026). O limite, então, é de R$ 48.630,00.

Que valor se compara com o limite não é ponto pacífico. O STJ decidiu que se considera "o valor atribuído pelo Fisco, e não o declarado pelos particulares no contrato", porque o art. 108 "refere-se ao valor do imóvel e não ao preço do negócio" (REsp 1.099.480/MG, Quarta Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 02/12/2014, Informativo 562). O Enunciado 289 da IV Jornada de Direito Civil do CJF diz o contrário: o valor é "o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade tributária". O gerador pede o valor do contrato e o valor venal ou de referência do ITBI e decide pelo maior, como no STJ: se qualquer um passar de R$ 48.630,00, o texto sai como minuta de escritura. Sem o valor fiscal, a forma sai marcada com [CONFIRMAR].

Abaixo do limite, o Código não exige escritura. Quem decide se o instrumento particular entra na matrícula é o Registro de Imóveis, que pode pedir firma reconhecida e documentos conforme as normas da Corregedoria do Estado. Confira antes de colher as assinaturas. O Código Nacional de Normas do foro extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023, texto compilado até o Provimento 259/2026, consultado em 13/11/2026) não traz a palavra "laje". As regras que valem no país são as do Código Civil e da Lei 6.015/1973, mais as normas estaduais.

O direito real só nasce com o registro (Código Civil, art. 1.227). Na laje, o Registro abre uma matrícula própria e averba esse fato na matrícula da construção-base e nas das lajes anteriores, "com remissão recíproca" (Lei 6.015/1973, art. 176, § 9º). Na regularização fundiária de interesse social, o primeiro registro da laje é isento de custas e emolumentos (Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º, VII).

3. ITBI, ITCMD e IPTU

A laje com preço paga o ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis (Constituição, art. 156, II). Na doação, o imposto é o estadual sobre doações, o ITCMD (art. 155, I). Para o ITBI, o STJ fixou que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, e que o valor declarado pelo contribuinte se presume correto até que o fisco o afaste em processo administrativo próprio (Tema repetitivo 1.113, REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 24/02/2022). Alíquota, guia estão na lei de cada Município. Depois do registro, os encargos e tributos da unidade são do titular da laje (Código Civil, art. 1.510-A, § 2º).

4. Direito de preferência na venda

Se qualquer das unidades sobrepostas for vendida, os titulares da construção-base e da laje têm preferência, "nessa ordem", em igualdade de condições com terceiros. Eles devem ser avisados por escrito para se manifestar em trinta dias, "salvo se o contrato dispuser de modo diverso" (art. 1.510-D). Na venda de uma laje já registrada, esse contrato é o que vincula os titulares, como o título de instituição; o ajuste entre vendedor e comprador não obriga quem tem a preferência. Por isso, na venda, o gerador só aceita outro prazo como o do título, marcado com [CONFIRMAR], e sem ele conta 30 dias. Quem não foi avisado pode depositar o preço e haver para si a unidade vendida a terceiro, se pedir no prazo decadencial de cento e oitenta dias contados da alienação (§ 1º). Com mais de uma laje, preferem primeiro os titulares das lajes de cima, depois os das de baixo, sempre a mais próxima da unidade vendida (§ 2º).

Um exemplo: se o titular da construção-base recebeu o aviso em uma certa data, o prazo de 30 dias começa a contar no dia seguinte e vence em trinta dias depois (Código Civil, art. 132). Se o vencimento cair em feriado, passa para o dia útil seguinte (art. 132, § 1º). O gerador faz essa conta com a data que você informa e avisa se o prazo ainda está correndo. Ele só conhece os feriados nacionais; o feriado estadual ou municipal no último dia fica marcado com [CONFIRMAR]. A venda feita sem o aviso fica exposta a esse pedido de quem tinha a preferência. Na venda de imóvel inteiro, o contrato é outro: veja o modelo de contrato de compra e venda de imóvel.

5. Despesas comuns e obras

As despesas para conservar as partes que servem a todo o edifício e pagar os serviços de interesse comum são divididas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje "na proporção que venha a ser estipulada em contrato" (art. 1.510-C). A lei lista essas partes: alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e o resto da estrutura; o telhado ou os terraços de cobertura, mesmo que de uso exclusivo do titular da laje; as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes; e, em geral, o que serve a todo o edifício (§ 1º). Como o Código deixa a proporção para o contrato, vale escrever um número. O gerador oferece metade para cada lado, um percentual ou a divisão pela área construída; na laje sucessiva, a área entra somada com a de todas as unidades que já existem, inclusive a laje de quem cede. Em caso de urgência, qualquer interessado pode fazer o reparo e cobrar depois (§ 2º e art. 249, parágrafo único).

O titular da laje não pode prejudicar, com obra nova ou com falta de reparo, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício (art. 1.510-B). Quando a unidade ainda vai ser construída, o instrumento deve dizer quem paga a obra e lembrar o projeto aprovado no Município.

6. Laje sucessiva, subsolo e ruína

O titular de uma laje pode ceder a superfície da sua construção para uma nova laje, "desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes" (art. 1.510-A, § 6º). Por isso, na laje sucessiva, o gerador põe essas pessoas para assinar e marca o ponto com [CONFIRMAR] quando você não indica que elas autorizam.

A ruína da construção-base extingue a laje, salvo em dois casos: quando a laje foi instituída no subsolo e quando a construção-base é reconstruída em cinco anos (art. 1.510-E, com a redação da Lei 14.382/2022). Quem causou a ruína continua respondendo pelos danos (parágrafo único). Em execução, se a penhora recair sobre a laje, o exequente deve pedir a intimação do titular da construção-base e das lajes anteriores; se recair sobre a construção-base, a dos titulares das lajes (CPC, art. 799, X e XI).

Quem mora há anos numa laje sem título pode pensar na usucapião: veja o modelo de ação de usucapião e o passo a passo da usucapião extrajudicial. Para dar a laje a um filho sem preço, compare com o modelo de contrato de doação. Quem quer proteger a casa da família contra dívidas futuras encontra o caminho na escritura de bem de família.

Perguntas frequentes