Modelo de contrato de multipropriedade e de pedido de distrato da fração de tempo

Na multipropriedade, cada dono tem uma fração de tempo e usa o imóvel inteiro, sozinho, no seu período do ano (Código Civil, art. 1.358-C). Este gerador monta dois documentos: o instrumento de venda ou cessão de uma fração de tempo e a notificação em que o adquirente pede o distrato à vendedora. Ele confere a fração mínima de 7 dias, avisa quando o valor da venda obriga a escritura pública, conta os prazos da preferência e do arrependimento e marca com [CONFIRMAR] o que você não informou. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que é a multipropriedade

A Lei 13.777/2018 pôs a multipropriedade no Código Civil (arts. 1.358-B a 1.358-U). É o regime de condomínio em que cada proprietário de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo e tem, nesse período, o uso e o gozo exclusivos do imóvel inteiro, em turnos com os demais (art. 1.358-C). É o que o mercado chama de time sharing ou cota de resort. O imóvel não se divide e não cabe ação de extinção de condomínio sobre ele; o regime abrange as instalações, os equipamentos e o mobiliário (art. 1.358-D). Ele não se extingue automaticamente se todas as frações acabam nas mãos de uma só pessoa (art. 1.358-C, parágrafo único).

Cada fração é indivisível e tem no mínimo 7 dias por ano, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E, § 1º). O período pode ser fixo, sempre na mesma época; flutuante, definido de tempos em tempos por um procedimento objetivo e divulgado antes, que trate todos igualmente; ou misto. Todos os multiproprietários têm direito à mesma quantidade mínima de dias seguidos, e quem compra frações maiores usa por mais tempo (§ 2º). O capítulo se completa, no que faltar, pelo resto do Código Civil, pela Lei 4.591/1964 e pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 1.358-B).

Se a ideia é dividir a casa em unidades permanentes, o caminho é outro: veja o modelo de contrato de direito de laje.

2. Instituição, matrícula e convenção

A multipropriedade se institui por ato entre vivos ou por testamento registrado no Registro de Imóveis, e o ato deve dizer a duração dos períodos de cada fração (art. 1.358-F). No registro, além da matrícula do imóvel, abre-se uma matrícula para cada fração de tempo, onde se registram os atos daquela fração (Lei 6.015/1973, art. 176, § 10). O Município pode dar a cada fração uma inscrição própria para o IPTU (§ 11). A convenção do condomínio em multipropriedade vai para o Livro 3 do Registro (art. 178, III).

A convenção define, entre outros pontos, os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas por período, o fundo de reserva para os móveis e equipamentos e as multas (art. 1.358-G). Ela ou o instrumento de instituição podem limitar quantas frações uma mesma pessoa pode ter (art. 1.358-H). Num condomínio edilício que adota o regime em parte das unidades, a convenção do prédio precisa tratar também do rateio das contribuições entre os donos de cada unidade, que, sem regra diferente, é proporcional à fração de tempo (art. 1.358-P, III), e o condomínio passa a ter, necessariamente, um administrador profissional (art. 1.358-R). A convenção de um condomínio edilício pode também proibir a multipropriedade, e só a maioria absoluta dos condôminos muda essa proibição (art. 1.358-U). Para redigir a convenção do prédio, veja o modelo de convenção de condomínio.

3. Escritura pública ou instrumento particular

A venda de uma fração com matrícula própria transfere direito real sobre imóvel. Por isso vale o art. 108 do Código Civil: a escritura pública é essencial quando o imóvel vale mais de "trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". O salário mínimo é de R$ 1.621,00 desde 1º de janeiro de 2026 (Decreto 12.797/2025, consultado em 13/11/2026), e o limite fica em R$ 48.630,00.

Que valor se compara com o limite é ponto divergente. O STJ decidiu que vale o valor atribuído pelo Fisco, e não o preço declarado no contrato (REsp 1.099.480/MG, Quarta Turma, Informativo 562). O Enunciado 289 da IV Jornada de Direito Civil do CJF diz que vale o valor dado pelas partes. O gerador pede o preço e o valor venal ou de referência do ITBI e decide pelo maior: se qualquer um passar de R$ 48.630,00, o texto sai como minuta de escritura. Abaixo do limite, é o Registro de Imóveis quem diz que forma de instrumento particular aceita.

A propriedade só passa ao comprador com o registro do título na matrícula da fração (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245). A venda paga ITBI ao Município, porque é transmissão onerosa de direito real sobre imóvel (Constituição, art. 156, II). Quando a fração ainda não tem matrícula e o adquirente só tem uma promessa de compra, o que se transfere são os direitos dessa promessa: o cessionário passa a ter os direitos e as obrigações de multiproprietário (Código Civil, art. 1.358-K). Essa cessão não transfere a propriedade da fração, e por isso o gerador não aplica a ela o limite do art. 108: a própria promessa pode ser feita por instrumento público ou particular (art. 1.417), e a forma da cessão se confere no contrato de origem e, se a promessa estiver registrada, no Registro de Imóveis. Para a promessa em si, veja o modelo de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

4. Venda da fração, preferência e débitos

A fração se vende sem anuência e sem aviso aos demais multiproprietários (art. 1.358-L). Só há direito de preferência se o instrumento de instituição ou a convenção o previr, em favor dos outros multiproprietários ou do instituidor (§ 1º). O vendedor deve informar ao administrador a venda e a qualificação de quem compra (art. 1.358-I, III). O gerador põe essa comunicação no contrato.

Quando há preferência prevista, o prazo de resposta é o da convenção. Um exemplo: se o aviso chegou em uma certa data e a convenção dá 15 dias, o prazo começa no dia seguinte e termina em quinze dias depois (Código Civil, art. 132). O gerador faz essa conta com as datas que você informa, avisa se o prazo ainda corre e passa o fim para o dia útil seguinte quando ele cai em fim de semana ou feriado nacional. Feriado estadual ou municipal ele não conhece; esse ponto sai com [CONFIRMAR].

Antes de pagar, peça ao administrador a declaração de que não há débitos da fração. O art. 1.358-L, § 2º, diz que o comprador que não a obtém responde junto com o vendedor pelas obrigações do "§ 5º do art. 1.358-J", parágrafo que foi vetado. Mesmo sem esse parágrafo, quando a fração está num condomínio edilício, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345). A declaração protege o comprador nos dois casos.

5. Direitos, deveres e inadimplência

O multiproprietário pode usar o imóvel no seu período, alugar ou emprestar a fração, vendê-la, doá-la ou deixá-la por herança, e votar nas assembleias se estiver em dia (art. 1.358-I). Ele deve pagar a contribuição condominial mesmo que não use o imóvel, responder pelos danos causados por ele e por quem levar, não trocar móveis e equipamentos, usar o imóvel só no seu período e sair até o dia e a hora fixados, sob pena de multa diária (art. 1.358-J, I a IX). Os reparos por desgaste normal são de todos; os causados por uso anormal são só de quem os causou (§ 2º).

Se o multiproprietário de uma unidade em condomínio edilício deixa de pagar as despesas, a fração pode ser adjudicada ao condomínio, na forma da lei processual (art. 1.358-S). Ele só pode renunciar de forma translativa à fração em favor do condomínio edilício, e apenas se estiver em dia com as contribuições, os tributos e, se houver, o foro ou a taxa de ocupação (art. 1.358-T). Sobre penhora, o STJ já decidiu que é inválida a penhora do imóvel inteiro submetido a multipropriedade por dívida de condomínio que era do organizador do compartilhamento, e reconheceu que a multipropriedade tem natureza de direito real (REsp 1.546.165/SP, Terceira Turma, julgado em 26/04/2016, Informativo 589).

6. Distrato pedido pelo adquirente

O Código Civil manda aplicar à multipropriedade, de forma supletiva e subsidiária, o Código de Defesa do Consumidor (art. 1.358-B). A relação é de consumo quando o adquirente compra a fração como destinatário final (CDC, arts. 2º e 3º); no REsp 2.023.670/SP, a compra de uma fração em hotel foi tratada como contrato submetido ao CDC. O gerador pergunta isso e não presume. O capítulo da multipropriedade veio com a Lei 13.777/2018, publicada em 21/12/2018 sem artigo de vigência (o art. 3º foi vetado); vale então a regra geral de 45 dias depois da publicação (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 1º), o que leva o início da vigência ao começo de fevereiro de 2019. Em contrato anterior, a notificação não cita os arts. 1.358-B e seguintes. Três situações levam a caminhos diferentes:

• Arrependimento. Se a contratação ocorreu fora do estabelecimento comercial da vendedora, especialmente por telefone ou a domicílio, o consumidor pode desistir em 7 dias da assinatura e recebe de volta, de imediato e atualizado, tudo o que pagou (CDC, art. 49). Um exemplo: contrato assinado em uma certa data pode ser desfeito por arrependimento até sete dias depois. Se a sala de vendas montada no hotel, o estande ou o evento contam como fora do estabelecimento depende do caso, e o gerador marca esse ponto com [CONFIRMAR]. Na venda feita por incorporador, a Lei 4.591/1964 dá o arrependimento em 7 dias aos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, em prazo improrrogável (art. 67-A, § 10), e cabe ao adquirente provar que o exerceu a tempo por carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem (§ 11).
• Culpa da vendedora. Se a vendedora descumpriu o contrato, a devolução é integral e imediata. A Súmula 543 do STJ manda restituir as parcelas pagas "integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento", texto citado no REsp 2.023.670/SP. Sem relação de consumo, o pedido se apoia no contrato e na resolução por inadimplemento (Código Civil, art. 475).
• Desistência sem culpa da vendedora. Em regra, o consumidor pode desistir da promessa e a vendedora retém parte do que recebeu (REsp 2.023.670/SP, Terceira Turma, julgado em 12/09/2023). Nesse mesmo caso, que era a compra de uma fração em multipropriedade num hotel em Campos do Jordão, o STJ decidiu que, com o preço todo pago e o contrato cumprido pelas duas partes, o consumidor não pode mais desistir. A Súmula 543 fala da promessa de compra e venda; se a compra já foi registrada em nome do adquirente, desfazê-la depende de acordo e de novo registro, e o gerador marca o ponto com [CONFIRMAR].

Quanto pode ser retido está em discussão no STJ. Para contratos de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato, em vigor desde 28/12/2018), o percentual e a base de cálculo da retenção, quando o comprador dá causa à rescisão, são a questão do Tema 1.465 dos recursos repetitivos. A Segunda Seção afetou o tema na sessão eletrônica de 24/06/2026 a 30/06/2026 e mandou suspender os recursos especiais e os agravos em recurso especial sobre a matéria, na segunda instância e no STJ; em 13/11/2026, a página oficial do tema no STJ mostra a situação "Afetado", sem julgamento. Segundo a notícia do STJ de 08/10/2026, as Turmas divergem: nesses contratos, a Terceira Turma admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, com o percentual definido pelas instâncias ordinárias conforme o caso, e a Quarta Turma aplica, como regra, 25% dos valores pagos, salvo circunstâncias que justifiquem reduzir. Para contratos posteriores à lei, a mesma notícia diz que a Terceira Turma faz o CDC prevalecer sobre a Lei do Distrato e limita a retenção, em regra, a 25% do que foi pago, ressalvada a fruição do imóvel; o Tema 1.464, afetado junto, trata só de lote ou terreno.

A Lei 13.786 criou o art. 67-A da Lei 4.591/1964, que vale para o contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. No desfazimento, ele permite deduzir a comissão de corretagem e uma pena de até 25% da quantia paga, ou de até 50% quando há patrimônio de afetação, e, em função do período em que a unidade ficou disponibilizada, cobrar 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§ 2º, III). A Lei 13.786 não menciona a multipropriedade. Até 13/11/2026 não localizamos decisão do STJ que diga se o art. 67-A vale para a fração de tempo vendida por incorporação. Por isso o gerador deixa o percentual de retenção para você informar e não o tira da lei nem da jurisprudência.

Se a vendedora não responder à notificação, o próximo passo é a ação de rescisão com pedido de devolução; veja o modelo de ação de rescisão de contrato de imóvel na planta. Se as partes chegarem a um acordo, o documento final é o distrato assinado pelas duas: veja o modelo de distrato.

Perguntas frequentes