Modelo de autorização para reforma em imóvel alugado

Você descreve a obra, o tipo de benfeitoria e o acerto entre locador e inquilino (indenização, abatimento no aluguel ou nenhuma), e o gerador escreve a autorização do locador com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ele confere o abatimento contra o custo e o aluguel e avisa quando o acerto contraria a regra da benfeitoria. Nada do que você digita sai do navegador.

Locador Locatário Imóvel Data do contrato de locação Cidade Fiador (se houver) Obra autorizada Tipo de benfeitoria Custo estimado (R$) Início da obra Conclusão prevista Acerto do custo No fim da locação

Aluguel atual (R$) Abatimento por mês (R$) Número de meses A partir do aluguel que vence em

O inquilino renuncia ao direito de retenção

1. A reforma depende de autorização escrita

O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (Lei 8.245/1991, art. 23, VI), e, no fim da locação, devolve o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III). A autorização escrita resolve as duas coisas: diz o que pode ser feito e se a obra fica, sai ou é desfeita na devolução. Fotografe o antes e o depois e anexe ao termo de vistoria.

2. Quem paga: o tipo de benfeitoria decide

O Código Civil separa as benfeitorias em necessárias, que conservam o bem ou evitam que se deteriore; úteis, que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias, de mero deleite ou recreio (art. 96). Na locação, salvo cláusula em contrário, as necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis, se autorizadas, são indenizáveis e permitem ao inquilino reter o imóvel até ser pago (Lei 8.245/1991, art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis e podem ser retiradas no fim, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). A cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção é válida (Súmula 335 do STJ), e muitos contratos já a trazem. Se o locador concorda em indenizar esta obra, a autorização precisa dizer que, quanto a ela, prevalece sobre a renúncia do contrato; o gerador escreve isso.

Benfeitoria	Sem cláusula em contrário	Fonte
Necessária	Indenizável, mesmo sem autorização, com retenção	Lei 8.245, art. 35
Útil	Indenizável se autorizada, com retenção	Lei 8.245, art. 35
Voluptuária	Não indenizável; pode ser retirada sem dano à estrutura	Lei 8.245, art. 36

3. Quando o conserto é do locador

O locador entrega o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/1991, art. 22, I e IV). Se o imóvel precisar de reparos urgentes que cabem a ele, o inquilino tem de permitir; se durarem mais de dez dias, o aluguel é abatido em proporção ao período excedente, e se passarem de trinta dias o inquilino pode resilir o contrato (art. 26). Quando o acerto muda o aluguel por vários meses, registre-o também num termo aditivo ao contrato de locação. Se houver fiador, ele assina a autorização como anuente, porque não responde por obrigação nova a que não anuiu (Súmula 214 do STJ).

Perguntas frequentes

O inquilino pode reformar o imóvel alugado sem autorização?

Não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (Lei 8.245/1991, art. 23, VI). Ao fim da locação, tem de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III).

Quem paga a reforma do imóvel alugado?

Depende do tipo de benfeitoria e do contrato. Salvo cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis, se autorizadas, são indenizáveis e dão direito de retenção (Lei 8.245/1991, art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis e podem ser retiradas no fim, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

O contrato pode dizer que o inquilino não recebe nada pelas benfeitorias?

Pode. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335 do STJ). Se o locador concordar em indenizar uma obra específica, a autorização deve dizer que, quanto a ela, prevalece sobre a renúncia do contrato.

O que é benfeitoria necessária, útil e voluptuária?

Necessária é a que conserva o bem ou evita que se deteriore; útil é a que aumenta ou facilita o uso do bem; voluptuária é a de mero deleite ou recreio, que não aumenta o uso habitual, ainda que o torne mais agradável ou seja de valor elevado (Código Civil, art. 96).

E se o conserto for obrigação do locador?

O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/1991, art. 22, IV). Se o imóvel precisar de reparos urgentes que cabem ao locador, o inquilino tem de permitir; se durarem mais de dez dias, tem direito a abatimento do aluguel proporcional ao período excedente, e, se passarem de trinta, pode resilir o contrato (art. 26).

Modelo gratuito e informativo, atualizado em 27 de outubro de 2026. Fontes: Lei 8.245/1991, arts. 22, I e IV, 23, III e VI, 26, 35 e 36; Código Civil, arts. 96 e 1.647, III; Súmulas 214 e 335 do STJ (textos do Planalto e do STJ, lidos nessa data). Todos os modelos: modelos de documentos jurídicos.

O fim do abatimento com aviso

No SIJUR, o último mês de abatimento e o fim do contrato viram prazos com responsável e aviso, no mesmo caso do cliente. Plano grátis, sem cartão.

Criar conta grátis