Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição das quantias pagas

Ementa

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI Nº 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022.

2. O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis.

3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei nº 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.

4. No regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei nº 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos.

6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

Dispositivo do acórdão

Referências legislativas

• Lei 10.406/2002 — Código Civil de 2002, art. 1368-A (COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 10.931/2004)
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:1368A (COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 10.931/2004)

• Lei 10.931/2004
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:010931 ANO:2004

• Lei 9.514/1997, art. 23; art. 26; art. 27; art. 38
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:009514 ANO:1997 ART:00023 ART:00026 ART:00027 ART:00038

• Lei 4.728/1965, art. 66-B
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:004728 ANO:1965 ART:0066B

• Lei 13.105/2015 — Código de Processo Civil de 2015, art. 1029, § 1º
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:013105 ANO:2015 ***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 ART:01029 PAR:00001

• Regimento Interno de 1989 — Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, art. 255, § 1º
  citação no formato do STJ

  LEG:FED RGI:****** ANO:1989 ***** RISTJ-89 REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ART:00255 PAR:00001

• Constituição Federal de 1988, art. 105, III, alínea c
  citação no formato do STJ

  LEG:FED CFB:****** ANO:1988 ***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART:00105 INC:00003 LET:C

Jurisprudência citada no acórdão

• Considerações - propriedade fiduciária sobre coisas móveis e títulos de crédito - registro do contratoSTJ: AgInt no REsp 1706368/RS, REsp 1829641/SC
• Propriedade fiduciária sobre bens imóveis - registro do contrato - natureza constitutivaSTJ: REsp 1835598/SP
• Dissídio jurisprudencial - similitude fáticaSTJ: AgInt no AREsp 1927367/RJ, AgInt no AREsp 1834427/SP, AgInt no AREsp 1894157/DF