Promessa de compra e venda com saldo parcial a ser quitado mediante liberação do FGTS

Ementa

RECURSO ESPECIAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM SALDO PARCIAL A SER QUITADO MEDIANTE LIBERAÇÃO DO FGTS - TRIBUNAL A QUO QUE CONDENOU OS RÉUS NA OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA ASSINATURA DE DOCUMENTOS IMPRESCINDÍVEIS À PERFECTIBILIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO ENTRE AS PARTES, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA. IRRESIGNAÇÃO DO DEMANDADO VARÃO. Hipótese: Controvérsia envolvendo a possibilidade de recusa, por parte dos vendedores, da assinatura da minuta de escritura elaborada pela instituição financeira (efetiva proprietária do bem), com a liberação do crédito disponibilizado pelo FGTS, em razão da grande valorização imobiliária do imóvel, face a instalação das Unidades de Polícia Pacificadora - UPP's.

1. Relativamente à alegada nulidade do julgado e suposta omissão da Corte local no que tange à adjudicação compulsória do imóvel sub judice, inexiste julgamento citra/infra petita, pois ante o princípio tantum devolutum quantum appellatum o colegiado estadual se manifestou sobre a obrigação de fazer consistente na assinatura da escritura de compra e venda do imóvel e demais documentos necessários à ultimação do negócio jurídico entabulado entre as partes, porquanto somente esse ponto foi objeto do recurso de apelação, não tendo sido devolvido o pleito referente à adjudicação compulsória do bem.

2. No que tange à violação aos artigos 462 e 1417 do Código Civil e 221 da Lei nº 6.015/73, referentes à ausência de i) caracterização completa do imóvel, ii) indicação da matrícula no Registro Geral de Imóveis, iii) qualificação completa das partes envolvidas na transação imobiliária, iv) reconhecimento das firmas dos envolvidos no ajuste, e, v) registro do contrato de promessa de compra e venda, verifica-se que tais teses foram ventiladas somente nas razões do recurso especial, constituindo efetiva inovação recursal, razão pela qual carecem do adequado pré-questionamento, a atrair a aplicação do óbice da súmula 282/STF.

3. No que diz respeito à vulneração da Súmula 410/STJ, "para fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso especial fundado em alegada violação de enunciado de súmula" (Súmula 518/STJ) 4. Em relação às teses concernentes à inexistência da quitação integral do preço e à impossibilidade do recorrido/autor utilizar o FGTS para pagamento do montante devido, a Corte local, soberana no exame do conjunto fático e probatório dos autos, consignou: a) não ter constado no contrato prazo para que o promitente comprador obtivesse a liberação de seu FGTS junto à Caixa Econômica Federal; b) ter ficado adequadamente comprovada a liberação dos recursos do fundo já na data de 21/03/2011, ou seja, menos de três meses após a assinatura da promessa de compra e venda ocorrida em 23/11/2010; c) o autor possui mais de um domicílio e tal não interfere na perfectibilização do negócio e d) a menção a um preço inferior na escritura não é causa impeditiva ao cumprimento da obrigação, por beneficiar os promitentes vendedores. 4.1 Quanto à aventada possibilidade de adjudicação imobiliária sem a quitação integral do preço não merece acolhida a irresignação do demandado, pois, além desse tema não ter sido devolvido ao Tribunal carioca para análise, é consabido que a adjudicação compulsória, em razão de se caracterizar como demanda mandamental, pressupõe, para a sua procedência, o pagamento da integralidade do quantum devido, o que ainda não ocorreu ante a relutância do réu em assinar a documentação faltante à perfectibilização do negócio de desbloqueio do crédito do FGTS. 4.2 Fora julgada procedente, apenas, a determinação para que os demandados procedessem à assinatura dos documentos necessários à liberação das quantias do FGTS (obrigação de fazer), oportunidade na qual receberão o preço integral acordado no ajuste firmado entre as partes e, em contrapartida promoverão a transferência da propriedade do imóvel para o promitente comprador.

5. Pleito de minoração da multa diária aplicada. O valor da multa diária arbitrada em R$ 1.000,00 (um mil reais), em si, não é desarrazoado, estando nos limites da ratio essendi da norma que é desestimular a inércia injustificada do sujeito passivo em cumprir a determinação do juízo, ficando, no entanto, limitada ao valor do bem da obrigação principal, evitando-se o enriquecimento sem causa. Nos termos da súmula 410/STJ, a prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer.

6. Recurso especial parcialmente provido para permitir a cobrança da multa diária fixada, cujo termo inicial se dá após a intimação pessoal para o cumprimento da obrigação, ficando limitada ao teto da obrigação principal.

Dispositivo do acórdão

Referências legislativas

• Súmulas 7, 410 e 518 do STJ
  citação no formato do STJ

  LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000007 SUM:000410 SUM:000518

• Constituição Federal de 1988, art. 105, III, alínea a
  citação no formato do STJ

  LEG:FED CFB:****** ANO:1988 ***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART:00105 INC:00003 LET:A

• Lei 5.869/1973 — Código de Processo Civil de 1973, art. 461, § 6º; art. 515; art. 640
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:005869 ANO:1973 ***** CPC-73 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 ART:00461 PAR:00006 ART:00515 ART:00640

• Lei 13.105/2015 — Código de Processo Civil de 2015, art. 77; art. 497; art. 593, § 1º, I; art. 1013
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:013105 ANO:2015 ***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 ART:00077 ART:00497 ART:00593 PAR:00001 INC:00001 ART:01013

• Súmula 282 do STF
  citação no formato do STJ

  LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STF) SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL SUM:000282

• Lei 10.406/2002 — Código Civil de 2002, art. 1092
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:01092

Jurisprudência citada no acórdão

• Recurso de apelação - efeito devolutivo - razões recursaisSTJ: AgRg no REsp 1210486/RS, AgRg no HC 180838/RJ
• Recurso especial - falta de prequestionamentoSTJ: AgRg no AREsp 590971/SP, AgRg no REsp 745555/RJ, AgRg nos EDcl no REsp 1506531/SC
• Recurso especial - conceito de lei federal - violação de súmulaSTJ: AgRg no AREsp 471352/SP