Compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. Atraso na entrega. Revisão contratual. Cláusula penal

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. REVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. CDC. DANOS MORAIS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão estadual que negou provimento à apelação da vendedora e manteve sentença de parcial procedência.

2. A controvérsia diz respeito a ação de revisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária c/c pedidos indenizatórios, com discussão sobre multa de 10% por atraso na entrega, capitalização de juros e danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento da multa de 10%, reconheceu nulidade parcial de cláusula para capitalização anual, determinou restituição simples dos valores pagos a maior e fixou indenização por danos morais, além da sucumbência recíproca.

4. A Corte de origem manteve a sentença, aplicou o CDC, reconheceu a cláusula penal em favor do consumidor, conforme REsps n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, e confirmou os danos morais pelo atraso injustificado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se incide o Código de Defesa do Consumidor ou se deve prevalecer a Lei n. 9.514/1997; (ii) saber se o percentual de restituição de valores e a multa contratual devem seguir a pactuação; (iii) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel enseja dano moral; (iv) saber se a data-base dos juros de mora pode ser alterada; e (v) saber se é cabível correção monetária pela taxa Selic com fundamento no art. 406 do CC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não se verifica a alegada inaplicabilidade do CDC, pois se trata de revisão contratual com pedidos indenizatórios em relação de consumo, na qual o comprador é destinatário final e vulnerável.

7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, mantendo a aplicação da cláusula penal e o percentual de restituição dos valores em favor do consumidor.

8. Aplicam-se as Súmulas n. 7 e 83 do STJ ao reconhecimento de dano moral por atraso excessivo na entrega do imóvel.

9. Incide a Súmula n. 284 do STF diante da deficiência de fundamentação quanto à alteração da data-base dos juros de mora.

10. Incide a Súmula n. 282 do STF por ausência de prequestionamento do art. 406 do CC quanto à correção monetária pela taxa Selic.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às ações de revisão contratual com pedidos indenizatórios em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.

2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar a revisão do percentual de restituição e da multa contratual, mantendo-se a cláusula penal em favor do consumidor conforme os REsps n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 7 e 83 do STJ ao reconhecimento de dano moral por atraso excessivo na entrega do imóvel. 4. Incide a Súmula n. 284 do STF diante da deficiência de fundamentação quanto à data-base dos juros de mora. 5. Incide a Súmula n. 282 do STF por ausência de prequestionamento do art. 406 do CC quanto à correção monetária pela taxa Selic". Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, arts. 406, 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884; Lei n. 9.514/1997, art. 5º; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32; Lei n. 13.874/2019, art. 1º, §§ 1º, 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 284; STJ, REsp n. 2.191.581/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.298.047/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.529/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 13/5/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.446/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.767.078/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022.

Dispositivo do acórdão

Referências legislativas

• Lei 8.078/1990 — Código de Defesa do Consumidor
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

• Súmulas 5, 7, 83, 282 e 284 do STJ
  citação no formato do STJ

  LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000005 SUM:000007 SUM:000083 SUM:000282 SUM:000284

Jurisprudência citada no acórdão

• Compra e venda de imóvel - cláusula penal - dano moralSTJ: REsp 1614721/DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971), REsp 1631485/DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971)
• Contrato de compra e venda - revisão contratual - imóvel - incidência do código de defesa do consumidorSTJ: REsp 2191581/MG
• Compra e venda de imóvel - percentual de retenção das parcelas pagas - óbice das súmulas 5 e 7/STJSTJ: AgInt no AREsp 2298047/MS
• Atraso na entrega de imóvel - dano moralSTJ: AgInt nos EDcl no AREsp 2427529/RJ, AgInt no REsp 2106446/PR
• Prequestionamento - súmula 282/STFSTJ: AgInt no AREsp 1767078/DF