Compromisso de compra e venda de imóvel. Parque residencial umbu. Revisão de contratos findos. Possibilidade

Ementa

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL UMBU. REVISÃO DE CONTRATOS FINDOS. POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.

1. A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na lei.

2. É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ.

3. As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.

4. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

5. Na hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem abusiva em seu favor.

6. Recurso especial não provido.

Dispositivo do acórdão

Referências legislativas

• Lei 10.406/2002 — Código Civil de 2002, art. 840; art. 841; art. 849
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00840 ART:00841 ART:00849

• Súmula 286 do STJ
  citação no formato do STJ

  LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000286

• Lei 8.078/1990 — Código de Defesa do Consumidor, art. 1º; art. 6º, V; art. 51, II; art. 53
  citação no formato do STJ

  LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00001 ART:00006 INC:00005 ART:00051 INC:00002 ART:00053

Jurisprudência citada no acórdão

• Transação - revisão - inexistência de víciosSTJ: REsp 815018/RS
• Revisão de contratos findos - possibilidadeSTJ: REsp 796842/RS
• Relação jurídica entre construtora e adquirente de imóvel - código de defesa do consumidorSTJ: AgRg no AREsp 120905/SP
• Código de defesa do consumidor - norma de ordem pública - revisão contratualSTJ: REsp 1061530/RS (RECURSO REPETITIVO), AgRg no REsp 334991/RS
• Cláusula contratual excessivamente onerosas - revisãoSTJ: REsp 370598/RS
• Contrato de promessa de compra e venda - rescisão de contrato - cláusula de decaimentoSTJ: REsp 302520/MG, AgRg no Ag 717840/MG, REsp 345725/SP, REsp 238011/RJ, REsp 276011/RJ
• Rescisão - compromisso de compra e venda - redução da quantia a ser retida pela promitente vendedoraSTJ: RESP 292942-MG
• Invalidade da transação - nulidade da cláusula de decaimentoSTJ: REsp 241636/SP, REsp 331346/MG