Modelo de requerimento de Reurb ao Município

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) começa com um requerimento por escrito de um dos legitimados da Lei 13.465/2017, e é o Município que decide instaurá-la (art. 32). Este gerador monta esse requerimento conforme quem pede (morador, grupo de moradores, associação, proprietário, loteador, Defensoria, Ministério Público ou ente público) e a modalidade indicada, Reurb-S ou Reurb-E. Ele confere as datas, avisa quando o núcleo é posterior a 22/12/2016 e só põe no texto o que você marcou. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que é a Reurb e quem pode pedir

A Reurb reúne "medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes" (Lei 13.465/2017, art. 9º). Núcleo urbano informal é o clandestino, o irregular ou aquele em que não foi possível titular os ocupantes, "ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização" (art. 11, II). A lei vale também para área rural, se as unidades forem menores que a fração mínima de parcelamento (art. 11, § 6º).

O núcleo consolidado é o "de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município" (art. 11, III). A Reurb vale para núcleos urbanos informais (arts. 9º e 13) e não exige que o núcleo seja consolidado. A consolidação pesa na legitimação fundiária, que alcança unidade de núcleo "consolidado existente em 22 de dezembro de 2016" (art. 23). Quem avalia é o Município; se você sugere a legitimação fundiária, descreva esses pontos no requerimento. O gerador só afirma a consolidação se você marcar pelo menos uma das circunstâncias.

Os legitimados podem promover todos os atos da regularização, inclusive pedir os registros (art. 14, § 1º). Quando o núcleo nasceu de loteamento, conjunto habitacional ou condomínio informal feito por particular, quem pagar os custos da Reurb tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação (art. 14, § 2º).

2. Reurb-S ou Reurb-E

A Reurb de Interesse Social (Reurb-S) se aplica aos núcleos "ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal" (art. 13, I). A Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) se aplica aos demais (art. 13, II). A lei não fixa um valor de renda. O Decreto 9.310/2018 deixa a faixa de renda familiar para ato do Município ou do Distrito Federal, "consideradas as peculiaridades locais e regionais" (art. 6º), e diz que essa renda não pode passar do quíntuplo do salário mínimo (art. 6º, parágrafo único). Esse teto está no decreto federal; a lei não o traz. Antes de pedir a Reurb-S, procure o ato do seu Município. O gerador não presume faixa nenhuma: se você informar o limite do ato e a renda declarada, ele compara os dois; se não, pede ao Município que faça a declaração.

O mesmo núcleo pode ter as duas modalidades, com Reurb-S na parte ocupada predominantemente por população de baixa renda e Reurb-E no restante (Decreto 9.310/2018, art. 5º, § 4º). Núcleo de unidades não residenciais pode ser regularizado por Reurb-E (art. 5º, § 6º, do decreto).

A isenção da Reurb-S cobre, entre outros, o primeiro registro da Reurb-S, o registro da legitimação fundiária, o registro do título de legitimação de posse e sua conversão em propriedade, o registro da CRF e do projeto com abertura de matrícula para cada unidade, a primeira averbação de construção residencial de até 70 m², a aquisição do primeiro direito real sobre a unidade, o primeiro registro do direito de laje e as certidões desses atos (art. 13, § 1º). O oficial não pode exigir prova de pagamento de tributos nesses atos (art. 13, § 2º). Pelo decreto, a isenção vale a partir da classificação como Reurb-S; antes da CRF, o interessado apresenta o documento da autoridade que atesta a classificação (art. 53, §§ 2º e 3º). Por isso o gerador pede esse documento no requerimento. Para ter a dispensa, o título de legitimação fundiária, de posse ou outro instrumento de aquisição deve ser apresentado ao registro de imóveis em até um ano da emissão (Decreto 9.310/2018, art. 56).

Na Reurb-E sobre bem público, havendo solução consensual, o particular só adquire direitos reais pagando o justo valor da unidade, apurado em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem contar as acessões e benfeitorias do ocupante nem a valorização que elas trouxeram (art. 16).

O Município classifica a modalidade, caso a caso, e tem até 180 dias para classificar ou indeferir fundamentadamente (art. 30, I e § 2º). Se não fizer nada, fica fixada a modalidade indicada no requerimento, e o procedimento segue, sem prejuízo de revisão futura por estudo técnico (art. 30, § 3º). Por isso a modalidade e a justificativa precisam estar no pedido. Quando quem pede é a União ou um Estado, a classificação é do próprio ente (art. 30, § 1º). O § 1º fala só da União e dos Estados: no pedido de uma entidade municipal, como uma companhia habitacional do Município, quem classifica é o Município, no prazo do § 2º. No Distrito Federal, o decreto dá ao DF as mesmas competências e prazos do Município (Decreto 9.310/2018, art. 23).

3. O marco de 22 de dezembro de 2016

O texto do art. 9º, § 2º, é este: "A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016." O art. 23 repete a data ao definir a legitimação fundiária, que alcança unidade "integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016". A mesma data aparece em outros pontos da lei, cada um com alcance próprio:

• Concessão de uso especial para fins de moradia: conta a posse do próprio ocupante, que até 22/12/2016 tenha possuído como seu, por cinco anos, sem interrupção e sem oposição, até 250 m² de imóvel público urbano, para sua moradia ou de sua família, sem ser proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural (MP 2.220/2001, art. 1º, na redação do art. 77 da Lei 13.465/2017). O uso comercial nas mesmas condições leva à autorização de uso (art. 9º da MP).
• Gratuidade da Reurb-S para conjuntos habitacionais ou condomínios de interesse social construídos pelo poder público: vale para os que já estavam implantados em 22/12/2016 (art. 13, § 3º).
• Venda direta de imóvel da União objeto de Reurb-E: só para imóveis ocupados até 22/12/2016, com o usuário inscrito e em dia com a Secretaria do Patrimônio da União (art. 84, § 1º).
• Transferência gratuita de imóvel da União a pessoa física de baixa renda: vale para quem o utilizava regularmente para moradia até 22/12/2016 e é isento de pagar pela utilização; o pedido vai ao registro de imóveis com a certidão de autorização de transferência da SPU (art. 86).
• Venda direta de áreas públicas de Estados, Municípios e Distrito Federal objeto de Reurb-E: só se os imóveis estavam ocupados até 22/12/2016 (art. 98).

Para a usucapião e a concessão de direito real de uso, a Lei 13.465/2017 não fixa essa data (busca pela data no texto compilado da lei). A compra e venda e a transferência gratuita de área pública podem esbarrar no marco nos casos dos arts. 84, 86 e 98. Por isso o gerador avisa quando a data informada é posterior a 22/12/2016 e, se você marcou legitimação fundiária ou concessão de uso especial, deixa esses itens com [CONFIRMAR].

Na Reurb-S, a legitimação fundiária tem condições próprias: o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural (redação da Lei 14.118/2021), não pode ter recebido legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, e, se o imóvel não for residencial, o poder público precisa reconhecer o interesse público da ocupação (art. 23, § 1º). A legitimação de posse não se aplica a imóveis urbanos em área de titularidade do poder público (art. 25, § 2º).

4. O que acontece depois do requerimento

A falta de lei municipal específica não impede a Reurb (art. 28, parágrafo único). Se houver impugnação, abre-se procedimento extrajudicial de composição de conflitos (art. 31, § 3º), e o Município pode criar câmaras de prevenção e resolução de conflitos (art. 34). Em área pública, o requerimento de instauração garante aos ocupantes a permanência nas unidades, preservadas as situações de fato, até eventual arquivamento definitivo (art. 31, § 8º). Se o Município indeferir, a decisão deve indicar as medidas para reformular e reavaliar o pedido (art. 32, parágrafo único).

A CRF traz, no mínimo, o nome do núcleo, a localização, a modalidade, as responsabilidades pelas obras e serviços do cronograma, a numeração das unidades e a lista dos ocupantes que adquiriram unidade por legitimação fundiária ou ato único de registro, com estado civil, profissão, CPF, RG e filiação (art. 41). Se o cartório recusar o registro, expede nota devolutiva fundamentada (art. 42, parágrafo único); para discordar dela, há o modelo de requerimento de suscitação de dúvida.

5. O que juntar ao requerimento

A Lei 13.465/2017 e o Decreto 9.310/2018 exigem só que o requerimento seja escrito e venha de um legitimado (art. 32 da lei; art. 25 do decreto). Nenhum dos dois traz lista de documentos para essa fase (busca por "requerimento" e "instruído" nos dois textos). Muitos Municípios têm formulário e lista próprios; confira antes de protocolar. Na prática, ajudam a provar a legitimidade e o núcleo: documento do requerente, estatuto e ata da entidade, lista dos ocupantes, provas da ocupação, planta ou croqui, certidão da matrícula e fotografias. Na Reurb-E, o decreto põe a cargo do requerente as certidões de titularidade, o levantamento topográfico georreferenciado, o memorial descritivo e a planta do perímetro (art. 24, § 15).

Quando um só ocupante quer o título e a Reurb não anda, o caminho pode ser outro: o modelo de usucapião extrajudicial ou o modelo de ação de usucapião. Se a matrícula já existe e só a área está errada, veja o modelo de retificação de área de imóvel. Casa construída sobre a de outra pessoa pode virar direito de laje, que a própria Lei 13.465/2017 trouxe para o Código Civil; veja o modelo de contrato de direito de laje.

Perguntas frequentes