Modelo de contrato de gaveta: cessão de direitos de imóvel financiado

Você preenche o cedente (quem assinou o financiamento), o cessionário, o imóvel, o banco e os valores, e o gerador escreve o instrumento particular de cessão de direitos e obrigações. Ele separa a cessão com anuência do banco da cessão sem ela, cita a regra do SFH e da alienação fiduciária conforme o tipo de financiamento, aplica as teses do STJ sobre o contrato de gaveta (Temas 520 a 522) e soma quanto o cessionário vai pagar no total. Nada do que você digita sai do navegador.

1. O que é o contrato de gaveta

É o contrato particular em que quem financiou um imóvel (o cedente) passa a outra pessoa (o cessionário) os direitos sobre o imóvel e o dever de pagar as prestações, sem levar a operação ao banco. O nome vem daí: o papel fica guardado entre as partes, e o banco continua cobrando de quem assinou o financiamento.

Entre cedente e cessionário o contrato vale, mas não alcança o banco: a troca de devedor só tem efeito com o consentimento expresso dele, e sem isso o cedente continua devedor (Código Civil, art. 299). E a propriedade do imóvel só passa com o registro no Registro de Imóveis, e até lá o cedente continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º).

2. O que a lei exige em cada tipo de financiamento

No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o mutuário pode transferir os direitos e obrigações do contrato, mas a venda, a promessa de venda ou a cessão de imóvel financiado pelo SFH se faz junto com a transferência do financiamento, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único).

Quando o imóvel está em alienação fiduciária ao banco, o devedor só pode transmitir os seus direitos sobre o imóvel com a anuência expressa do credor fiduciário, e quem adquire assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29). Vencida e não paga a dívida, o devedor é intimado a pagar em 15 dias; sem o pagamento, a propriedade se consolida em nome do banco (art. 26, caput e § 1º), e quem responde no contrato é o cedente.

3. O que o STJ decidiu sobre o contrato de gaveta

A Corte Especial do STJ julgou a questão em recurso repetitivo (REsp 1.150.429/CE, julgado em 25/04/2013, com trânsito em julgado em 24/06/2013) e fixou as teses dos Temas 520 a 523 (o 523 repete a tese do 522) sobre a legitimidade do cessionário para ir a juízo discutir o contrato com o banco:

Para a cessão de imóvel do SFH feita hoje, vale o Tema 522: sem a anuência do banco, o cessionário não tem legitimidade para pedir a revisão das condições do financiamento.

4. Cessões feitas até 25 de outubro de 1996

As transferências no SFH feitas entre o mutuário e o adquirente até 25/10/1996, sem o banco, podem ser regularizadas pela Lei 10.150/2000, salvo os contratos dos planos de reajuste da Lei 8.692/1993 (art. 20). A condição de cessionário se prova com documento de cartório que mostre a transferência até essa data (parágrafo único). Na liquidação antecipada, esse comprador se equipara ao mutuário, inclusive para usar o FGTS, e a lei aceita como prova o contrato particular de cessão ou de promessa com firma reconhecida até 25/10/1996, ou a procuração por instrumento público outorgada até essa data, ou particular com firma reconhecida até ela (art. 22, §§ 1º e 2º).

5. Os riscos e como o contrato os reduz

Quem assume o financiamento corre o risco maior: o imóvel continua em nome do cedente, e a escritura no fim depende dele. A procuração por instrumento público com cláusula em causa própria não se revoga nem se extingue com a morte de qualquer das partes, e permite ao mandatário transferir o imóvel para si (Código Civil, art. 685). A procuração segue a forma do ato (art. 657), e a transferência de imóvel de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo exige escritura pública, salvo lei em contrário (art. 108), como a da alienação fiduciária, que admite instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Se o cedente se recusar a dar a escritura depois da quitação, cabe pedir a adjudicação compulsória: a Súmula 239 do STJ, escrita para o compromisso de compra e venda, dispensa o registro do contrato. Se um credor do cedente penhorar o imóvel, a Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados na posse vinda de compromisso de compra e venda sem registro. O enunciado fala de compromisso; na cessão, a prova da posse são o contrato com firma reconhecida e os comprovantes de pagamento.

O cedente, sem a anuência do banco, segue devedor (art. 299). Se o cessionário atrasar, é o nome do cedente que fica em atraso no contrato, e na alienação fiduciária o imóvel pode ir à consolidação. O modelo obriga o cessionário a entregar cada comprovante de pagamento e dá ao cedente a resolução do contrato por inadimplemento (art. 475).

O caminho mais seguro é levar a cessão ao banco e transferir o financiamento, com o banco assinando como interveniente. Marque a opção no gerador para o texto sair nesse formato. Para a dívida sem imóvel, use o contrato de assunção de dívida; para imóvel quitado, a promessa de compra e venda; e, se o cedente não der a escritura, a ação de adjudicação compulsória.