Modelo de ação revisional de financiamento imobiliário

Para o mutuário que quer rever o financiamento da casa própria. O gerador separa o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), aponta as teses que o STJ já rejeitou, monta os pedidos de capitalização vedada, seguro imposto e encargo não contratado, e calcula o valor incontroverso que o art. 330 do CPC exige na inicial. Nada do que você digita sai do navegador.

1. A inicial tem de dizer o que se contesta e quanto se reconhece

Na revisão de obrigação de empréstimo ou financiamento, o autor precisa discriminar na petição inicial as obrigações contratuais que pretende controverter e quantificar o valor incontroverso, sob pena de inépcia (CPC, art. 330, § 2º). O valor incontroverso continua a ser pago no tempo e modo contratados (§ 3º). Por isso o gerador pede a prestação atual e o valor mensal de cada encargo cobrado sem previsão no contrato: a diferença é a parte que o mutuário reconhece. O seguro obrigatório não sai dessa conta, porque a discussão é sobre quem escolhe a seguradora. Quem já tem laudo contábil informa direto a prestação que entende devida. Quem contesta a capitalização precisa desse laudo: sem ele, o gerador deixa o valor incontroverso em aberto na petição, porque a prestação atual já embute os juros contestados. O valor da causa é o da parte controvertida do contrato (CPC, art. 292, II).

2. Capitalização de juros: SFH antes e depois de 2009, e SFI

Nos contratos do SFH, o STJ firmou que é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade (Tema 48) e que a cobrança de juros não lineares é incompatível com os financiamentos do SFH celebrados antes da vigência da Lei 11.977/2009 (Tema 572). Essa lei incluiu o art. 15-A na Lei 4.380/1964, que permite a capitalização mensal pactuada no SFH. No SFI, a capitalização dos juros é condição essencial do contrato (Lei 9.514/1997, art. 5º, III). Nos contratos bancários em geral, celebrados desde 31/3/2000 com instituições do Sistema Financeiro Nacional, a capitalização inferior à anual é permitida se expressamente pactuada (Súmula 539 do STJ), e a taxa anual superior a doze vezes a mensal basta para isso (Súmula 541). No SFH, valem o Tema 48 para os contratos anteriores à Lei 11.977/2009 e o art. 15-A para os posteriores, que também exige a pactuação.

Saber se a Tabela Price gerou capitalização é questão de fato: o STJ manda verificar por interpretação do contrato e prova técnica (Tema 572). Por isso o pedido de perícia contábil vai sempre que a capitalização é contestada. Para conferir a evolução do saldo antes de propor, use a calculadora de Price e SAC.

3. Seguro habitacional imposto pelo banco

O mutuário do SFH não pode ser obrigado a contratar o seguro habitacional com o banco ou com a seguradora indicada por ele (Súmula 473 do STJ). No SFI, o seguro de morte e invalidez permanente é condição essencial do contrato (Lei 9.514/1997, art. 5º, IV), o que não autoriza o banco a escolher a seguradora; a súmula, porém, foi escrita para o SFH.

4. Teses que o STJ já rejeitou

Algumas teses comuns em revisional de casa própria não prosperam no STJ: o art. 6º, e, da Lei 4.380/1964 não limita os juros remuneratórios do SFH (Súmula 422); a atualização do saldo devedor antecede a amortização pela prestação (Súmula 450); e, pactuada a correção pelo índice da poupança, incide a TR desde a Lei 8.177/1991 (Súmula 454). Por isso o gerador não formula esses pedidos. O Código de Defesa do Consumidor se aplica às instituições financeiras (Súmula 297), o que permite pedir a inversão do ônus da prova. Para financiamento de veículo e empréstimo pessoal, o modelo certo é o da ação revisional de contrato bancário.