Modelo de ação ex empto
Informe a área que constou da venda, a área medida, o preço e a data do registro. O gerador calcula a diferença e avisa se ela fica dentro de um vigésimo, quando a lei presume que a medida era só enunciativa. Também calcula o abatimento proporcional do preço e o prazo de um ano para propor a ação. Com isso, monta a ação ex empto com o pedido de complemento da área e, como alternativa, o abatimento ou a resolução. Nada do que você digita sai do navegador.
1. Quando cabe a ação ex empto
Na venda de imóvel com preço estipulado por medida de extensão, ou com a área determinada, se a área não corresponde às dimensões dadas, o comprador pode exigir o complemento da área. Se isso não for possível, pode pedir a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (CC, art. 500). Quando a diferença não passa de um vigésimo da área enunciada, a lei presume que a referência às dimensões foi só enunciativa, e o comprador pode provar que, nessas circunstâncias, não teria feito o negócio (§ 1º).
| Situação | Efeito | Norma |
|---|---|---|
| Falta acima de 1/20 | Complemento; se impossível, resolução ou abatimento | CC 500, caput |
| Falta até 1/20 | Presunção de medida enunciativa; o comprador pode provar o contrário | CC 500, § 1º |
| Excesso de área | Se o vendedor provar que ignorava a medida, o comprador completa o preço ou devolve o excesso | CC 500, § 2º |
| Venda ad corpus | Sem complemento nem devolução | CC 500, § 3º |
2. O prazo de um ano
O comprador decai do direito de propor a ação se não o fizer em um ano a contar do registro do título. Se a imissão na posse atrasou por causa do vendedor, o prazo corre a partir dela (CC, art. 501). O gerador conta o prazo pela data que você informar e avisa quando ele já passou.
3. O cálculo do abatimento
O abatimento é proporcional ao preço (CC, art. 500). O gerador divide a área que falta pela área vendida e aplica a proporção ao preço: numa venda de 1.200 m² por R$ 360.000,00 com 1.080 m² medidos, faltam 120 m², ou 10%, e o abatimento é de R$ 36.000,00. Na ação sobre o cumprimento ou a modificação de ato jurídico, o valor da causa é o do ato ou o da parte controvertida (CPC, art. 292, II): o abatimento pedido ou, na resolução, o preço.
Perguntas frequentes
O que é a ação ex empto?
É a ação do comprador de imóvel vendido por medida de extensão, ou com área determinada, quando a área não corresponde às dimensões dadas. Ele exige o complemento da área e, se isso não for possível, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (CC, art. 500).
Diferença pequena de área dá direito à ação?
Se a diferença não passa de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às dimensões foi só enunciativa. O comprador pode provar que, nessas circunstâncias, não teria feito o negócio (CC, art. 500, § 1º).
Qual é o prazo?
Um ano a contar do registro do título. Se houve atraso na imissão na posse por culpa do vendedor, o prazo corre a partir dela (CC, art. 501).
E se a venda foi ad corpus?
Se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada e a referência às dimensões foi apenas enunciativa, não há complemento de área nem devolução de excesso (CC, art. 500, § 3º).
Modelo gratuito e informativo, atualizado em 22 de outubro de 2026. Fontes: Código Civil, arts. 500 e 501; CPC, art. 292 (textos compilados do Planalto, lidos nessa data). Para medir a área em juízo entre confinantes, veja o modelo de ação demarcatória. Todos os modelos: modelos de documentos jurídicos.
O prazo de um ano no seu controle
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