Modelo de ação de indenização por atraso na entrega de imóvel

Para o comprador de imóvel na planta que quer continuar com o contrato e cobrar da construtora pelo atraso. O gerador conta os meses de atraso depois da tolerância, calcula o aluguel que o comprador deixou de ter e a multa de 1% do art. 43-A da Lei 4.591/1964, põe o pedido de maior valor como principal e o outro como subsidiário, e aplica os Temas 970, 971 e 996 do STJ conforme o contrato. Nada do que você digita sai do navegador. Se o imóvel foi entregue com defeito de construção, use o modelo de ação por vício construtivo.

1. Manter o contrato ou rescindir

Com o atraso, o comprador escolhe entre duas ações. Na rescisão, ele recebe de volta tudo o que pagou, com a multa, e o modelo é outro: o de rescisão de contrato de imóvel na planta. Este gerador serve a quem quer o imóvel e cobra pelo tempo que ficou sem ele. A escolha muda o que se pode pedir: em abril de 2024, a Quarta Turma do STJ decidiu que, se o comprador pede a rescisão, os lucros cessantes não são presumidos e precisam ser provados. Quando ele mantém o contrato, a presunção continua, porque ficou privado da posse na data combinada.

2. O prazo de tolerância de 180 dias

O atraso se conta depois da tolerância. Pela Lei 4.591/1964, art. 43-A, a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista não dá causa à resolução nem a penalidade, desde que a tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada. Se a cláusula não existe, ou não tem esse destaque, o atraso começa na data prevista. Se o contrato fala em mais de 180 dias, o gerador usa 180, que é o limite da lei, e avisa. O art. 43-A entrou com a Lei 13.786/2018, em vigor desde 28/12/2018.

3. O que pedir: aluguel, multa de 1% ou cláusula penal

Há três bases para a indenização pelo atraso. A primeira são os lucros cessantes: o STJ entende que o atraso gera indenização durante a mora da construtora e que o prejuízo do comprador é presumido (EREsp 1.341.138, Segunda Seção, 2018). O valor é o aluguel de imóvel semelhante por mês de atraso, até a entrega das chaves.

A segunda é a multa legal. Para o comprador em dia que não pede a rescisão, o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591 garante 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, corrigido pelo índice do contrato e devido na entrega da unidade. Ela não se cumula com a multa da rescisão (§ 3º).

A terceira é a cláusula penal do próprio contrato. Pelo Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Pelo Tema 971, se o contrato de adesão só prevê multa contra o comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização devida pela construtora, convertida em dinheiro por arbitramento judicial. Os dois temas foram julgados em 22/5/2019 sem aplicar a Lei 13.786/2018.

A cláusula penal e o aluguel, em regra, não se somam (Tema 970), e a multa legal não se soma à da rescisão (§ 3º). Entre o aluguel e a multa de 1%, não achei decisão do STJ sobre a cumulação, e por cautela o gerador pede os dois em ordem subsidiária (CPC, art. 326): o de maior valor como principal e o outro depois. A multa do contrato contra a construtora entra na mesma comparação. Quando a multa é só contra o comprador, a inversão do Tema 971 entra como último pedido subsidiário, porque o valor depende de arbitramento. Os Temas 970 e 971 foram julgados sem aplicar a Lei 13.786/2018; para contrato posterior a ela, o gerador avisa. O valor da causa é o do pedido principal (CPC, art. 292, VIII), somado aos pedidos cumulados de juros de obra e dano moral (art. 292, V e VI). Com as chaves ainda não entregues, entram também 12 prestações vincendas (art. 292, §§ 1º e 2º).

4. Minha Casa, Minha Vida: o Tema 996

Para compra na planta pelo Minha Casa, Minha Vida, nas faixas 1,5, 2 e 3, o STJ fixou quatro teses (Tema 996, REsp 1.729.593/SP, julgado em 11/9/2019). O contrato precisa ter prazo certo de entrega, que não pode depender da concessão do financiamento. Passado o prazo com a tolerância, o prejuízo é presumido e a indenização é o aluguel de imóvel semelhante até a posse. Também deixa de ser lícito cobrar juros de obra, e o INCC sobre o saldo devedor é trocado pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor. Pela notícia oficial do STJ sobre o julgamento, as teses se limitam a imóveis residenciais. Marcando a caixa do programa, o gerador abre os campos de juros de obra e de INCC e inclui o pedido de cada um que você preencher.

5. Dano moral só com fato concreto

O simples descumprimento do contrato, em regra, não gera dano moral, mas o atraso excessivo pode gerar, conforme as circunstâncias do caso (REsp 1.662.322, Terceira Turma). No REsp 1.679.556, com atraso de mais de três anos, o STJ manteve a condenação. Por isso o gerador só inclui o pedido quando você descreve o que o atraso causou, e copia essa descrição na petição. Sem ela, o pedido sai da peça. Com atraso de menos de 12 meses, a peça pede que você confirme que ele é excessivo.

6. Como o gerador conta os meses

O atraso começa no dia seguinte ao fim da tolerância e termina na entrega das chaves. Se elas ainda não foram entregues, a conta vai até hoje, e a petição pede também as parcelas de aluguel que vencerem até a entrega (CPC, art. 323); a multa de 1% é devida na entrega da unidade (art. 43-A, § 2º) e sai como condenação apurada até ela. Os meses completos contam inteiros, e os dias que sobram valem 1/30 de mês. Os valores saem sem correção e sem juros, que se apuram na liquidação. Se as datas mostram que não houve atraso, o gerador não monta a petição.

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar nada?

Pode, se o contrato tiver a cláusula de tolerância pactuada de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Sem essa cláusula, o atraso conta da data prevista para a entrega.

Quanto a construtora paga por mês de atraso?

Depende da base do pedido. Pela lei, é 1% do valor efetivamente pago por mês, para o comprador em dia que mantém o contrato (art. 43-A, § 2º). Pela jurisprudência do STJ, é o aluguel de imóvel semelhante, porque o prejuízo é presumido. Se o contrato prevê multa contra a construtora em valor equivalente ao aluguel, ela, em regra, não se soma a ele (Tema 970).

Posso pedir o aluguel e a multa do contrato ao mesmo tempo?

Em regra, não: a cláusula penal moratória fixada em valor equivalente ao aluguel afasta a cumulação com lucros cessantes (STJ, Tema 970). O caminho é pedir o de maior valor e o outro como pedido subsidiário (CPC, art. 326).

O contrato só tem multa para o comprador. E a construtora?

No contrato de adesão, a multa prevista só contra o comprador deve ser considerada para fixar a indenização pelo atraso da construtora, com conversão em dinheiro por arbitramento judicial (STJ, Tema 971).

Atraso na entrega do imóvel dá dano moral?

O simples descumprimento do contrato, em regra, não dá. O atraso excessivo pode dar, conforme as circunstâncias do caso (STJ, REsp 1.662.322 e REsp 1.679.556).