INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27 DE AGOSTO DE 2025 (parte 2 de 2)

ANEXO
EXEMPLOS DE APURAÇÃO DO LIMITE DE COTA DE CRÉDITO APLICÁVEL E DO VALOR
MÁXIMO DE CRÉDITO A SER CONTRATADO EM OPERAÇÕES QUE COMPARTILHEM A MESMA
GARANTIA IMOBILIÁRIA
SEÇÃO I - INFORMAÇÕES GERAIS
1. Os exemplos tratados a seguir ilustram a aplicação das regras previstas nos arts.
6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, considerando-se a seguinte situação
fática:
1.1 valor do imóvel residencial oferecido em garantia, apurado na data de
contratação da operação original: R$1 milhão;
1.2 operação original (OP1): financiamento para aquisição de imóvel residencial
utilizando sistema de amortização price no valor de R$800 mil, que corresponde ao valor
máximo financiável em razão da cota de crédito aplicável (80%); e
1.3 nova operação (OP2): empréstimo a pessoal natural garantido pelo mesmo
imóvel residencial (limite de cota de crédito igual a 60%).
SEÇÃO II - EXEMPLOS COM PRESERVAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
2. Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2
seguisse em R$1 milhão, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2
deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação
(80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que
OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o
valor máximo da OP2 seria de R$400 mil (800.000 - 400.000);
e) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas
às cotas de crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, já que
mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%) o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil
(80% x 1.000.000 - 400.000); e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de
compartilhamento de garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.000.000
= 0,8;
II - o saldo devedor da OP1 fosse de R$350 mil, a apuração do valor máximo da OP2
deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$350 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$350 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria
que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a
R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$350.000, 01 e R$450.000 respeitaria a
primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de
crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como o
valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$350 mil, o valor
máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$250 mil (60% x 1.000.000 -
350.000). Assim, a cota de crédito que incidiria sobre o conjunto das operações caso a OP2
fosse a predominante impediria, na prática, que tal situação pudesse ocorrer no cenário fático
proposto. O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade
superveniente;
f) o valor máximo de crédito da OP2, nesse caso, estaria limitado a R$350 mil. Esse
valor respeitaria a cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é de 80%; e
g) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de
compartilhamento de garantia, seria igual a 70%, haja vista que (350.000 + 350.000)/1.000.000
= 0,7; e
III - o saldo devedor da OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da
OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria
que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a
R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01 e R$600.000 respeitaria a
primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de
crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como o
valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$200 mil, o valor
máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$400 mil (60% x 1.000.000 -
200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade
superveniente; e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de
compartilhamento de garantia, seria igual a 60% (200.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,6.
SEÇÃO III - EXEMPLOS COM AMPLIAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3. Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2
subiu de R$ 1 milhão para R$1,4 milhão, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da OP1 fosse de R$600 mil, a apuração do valor máximo da OP2
deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$600 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$600 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que
OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o
valor máximo da OP2 seria de R$200 mil, ainda que a cota de crédito de 80% do novo valor de
avaliação do imóvel admitisse montante superior;
e) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas
às cotas de crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em
vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da OP2 seria de
R$520 mil (80% x 1.400.000 - 600.000), montante insuficiente para que a OP2 se caracterizasse
como predominante; e
f) caso fosse utilizada a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva
máxima seria igual a 57,14%, haja vista que (600.000 + 200.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro
lado, caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a cota de crédito
efetiva máxima seria igual a 80%, haja vista que (600.000 + 520.000)/1.400.000 = 0,8; e
II - o saldo devedor da OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2
deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que
OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o
valor máximo da OP2 seria de R$400 mil, ainda que a cota de crédito de 80% do novo valor de
avaliação do imóvel admitisse montante superior;
e) se utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a OP2 poderia
ser a operação predominante. Nesse caso, aplicando-se a cota de crédito incidente sobre a
modalidade de crédito da OP2 (60%), o valor máximo da OP2 seria de R$440 mil (60% x
1.400.000 - 400.000); e
f) caso fosse utilizada a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva
máxima seria igual a 57,14%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro
lado, caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a cota de crédito
efetiva máxima seria igual a 60%, haja vista que (400.000 + 440.000)/1.400.000 = 0,6.
SEÇÃO IV - EXEMPLOS COM REDUÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4. Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2
fosse para R$800 mil, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2
deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que
OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o
valor máximo da OP2 ficaria limitado pela cota de crédito incidente sobre o conjunto das
operações e seria igual a R$240 mil (80% x 800.000 - 400.000);
e) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas
às cotas de crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em
vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da OP2 seria de
R$240 mil (80% x 800.000 - 400.000), montante insuficiente para que a OP2 se caracterizasse
como predominante; e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de
compartilhamento de garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 240.000)/800.000 =
0,8;
II - o saldo devedor da OP1 fosse de R$300 mil, a apuração do valor máximo da OP2
deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$300 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$300 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria
que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a
R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$300.000,01 e R$500.000 respeitaria a
primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, contudo, seria aplicada ao conjunto das operações
a cota de crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o valor
de avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$300 mil, o valor
máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$180 mil (60% x 800.000 -
300.000), impedindo que a OP2 pudesse ser predominante. Nesse caso, a cota de crédito que
incidiria sobre o conjunto das operações caso a OP2 fosse a predominante impediria, na
prática, que tal situação pudesse ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria caso
fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de crédito da OP2 estaria limitado, assim, a R$300 mil. Esse
valor respeitaria a cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é de 80%;
e
g) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de
compartilhamento de garantia, seria igual a 75%, haja vista que (300.000 + 300.000)/800.000 =
0,75; e
III - o saldo devedor da OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da
OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada
seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando
utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação
predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade
de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria
que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a
R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01 e R$600.000 respeitaria a
primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de
crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o valor de
avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$200 mil, o valor máximo
de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$280 mil (60% x 800.000 - 200.000). O
mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de
compartilhamento de garantia, seria igual a 60%, haja vista que (200.000 + 280.000)/800.000 =
0,6.