INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU/MGI Nº 98, DE 6 DE MARÇO DE 2025 (parte 3 de 3)

§ 3º Não se dispondo de subsídios suficientes para a formação de convicção
e não havendo indícios em contrário, os imóveis poderão ser considerados com estado
regular de conservação, sem vícios construtivos graves, com estabilidade, solidez e
condições de habitabilidade.
§ 4º Mesmo não sendo possível a vistoria interna, os registros fotográficos
externos do imóvel, inclusive tal como se encontra, compõem os laudos de avaliação,
independentemente, da situação paradigma hipotética que venha a ser adotada.
§ 5º Independentemente da situação paradigma apontada, devem constar no
laudo as características intrínsecas reais do imóvel que tenham sido verificadas
visualmente.
§ 6º As condições hipotéticas sobre o imóvel, que configuram situação
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Art. 49. Para Unidades Padrão Tipo poderá ser dispensada a obrigatoriedade
de vistoria das demais unidades do grupo por elas representadas.
§ 1º Para caracterização do Padrão Tipo, deverão ser vistoriadas, no mínimo,
10% do total de unidades.
§ 2º Quando o número total de unidades for menor ou igual a 30, serão
vistoriadas, no mínimo, 3 unidades.
Art. 50. Na definição das Unidades Padrão Tipo e do grupo de unidades
representadas, considerar-se-á não somente aspectos intrínsecos, nos termos do art. 47,
mas também aspectos com relevante influência nos valores, mesmo para imóveis de
mesma tipologia.
Art. 51. As unidades que, à exceção de diferenças de áreas, sejam
assemelhadas para efeito de avaliação, poderão ser representadas por uma mesma
Unidade Padrão Tipo e, ao final do trabalho avaliatório, atribuído o mesmo valor de
avaliação.
Art. 52. Não sendo possível uma mínima caracterização do imóvel, nem
mesmo por situação paradigma, seja pela insuficiência ou pela deficiência de subsídios,
restará inviabilizada a avaliação do imóvel.
Parágrafo único. Caberá ao demandante, ou Unidade Gestora, a devida
caracterização do imóvel ou a disponibilização das informações mínimas conforme art. 26.
Seção XI
Do Banco De Dados
Art. 53. Com o objetivo de fornecer subsídios para as avaliações, cada
Superintendência do Patrimônio da União deverá armazenar de forma padronizada dados
referentes a valores de oferta e transação imobiliária coletados no âmbito de sua
circunscrição, mantendo sua atualização periódica, cujos valores deverão ser expressos em
moeda nacional.
§ 1º O armazenamento dos dados coletados deverá ser realizado por meio de
planilha eletrônica.
§ 2º O catálogo dos dados coletados deve conter preferencialmente as
seguintes informações:
I - tipologia do imóvel;
II - área do imóvel;
III - natureza do imóvel;
IV - endereço do imóvel;
V - um par de coordenadas, em graus decimais, da localização do imóvel.
VI - fonte do dado, com possibilidade de rastreio;
VII - pelo menos uma foto do dado coletado;
VIII - data da coleta do dado;
IX - tipo do dado, se unitário ou total;
X - tipo do contrato, se venda ou aluguel;
XI - tipo do valor, se de transação ou de oferta.
§ 3º Todos os dados coletados para elaboração de uma avaliação poderão ser
armazenados pelas Superintendências na forma do caput.
Art. 54. A coleta de dados relativos ao art. 53, far-se-á por meio de pesquisa
de mercado, mediante consulta a:
I - corretores de imóveis;
II - prefeituras;
III - cartórios;
IV - imobiliárias;
V - anúncios classificados em jornais;
VI - revistas e periódicos especializados;
VII - base de dados dos sistemas corporativos da SPU; e
VIII - outras fontes pertinentes.
Seção XII
Do Prazo de Validade das Avaliações
Art. 55. As avaliações de imóveis da União terão prazo de validade de 12
(doze) meses, contado a partir da data de sua elaboração.
§ 1º Nas cessões, locações e arrendamentos, as avaliações deverão estar
vigentes por ocasião da assinatura dos contratos, cujas cláusulas determinarão os
procedimentos de atualização dos valores.
§ 2º Serão admitidas como vigentes as avaliações com prazo de validade de 5
(cinco) anos contado a partir da data de sua elaboração para os instrumentos da cessão
gratuita ou entrega ao órgãos da Administração Pública Federal.
§ 3º Serão admitidas como vigentes as avaliações com prazo de validade de 10
(dez) anos contados a partir da data de sua elaboração para fins exclusivamente
contábeis, e que não ocorra neste interregno qualquer destinação onerosa ou
transferência de unidade gestora, podendo neste prazo serem atualizadas sistemicamente,
a cada 12 meses contados a partir da data de lançamento de valor decorrente.
Art. 56. A revalidação da avaliação é um procedimento que visa a análise
econômica e do mercado imobiliário em que está inserido o imóvel, estendendo o prazo
de validade de uma avaliação por mais 12 (doze) meses, contados a partir da data final
de sua validade anterior ou da data do último aniversário da elaboração da avaliação.
§ 1º As avaliações poderão ser revalidadas, obedecidos os critérios presentes
no art. 57, limitada a 3 (três) anos, contados a partir da data de sua elaboração.
§ 2º A revalidação de uma avaliação para planta de valores, objetiva apenas
a extensão de sua validade, não devendo ser confundida com o ato administrativo da
atualização anual da planta de valores da SPU, prevista pelo art. 11-B, § 9º, da Lei nº
9.636, de 1998.
§ 3º As avaliações não serão objeto de revalidação antes do fim de seu prazo
de validade.
§ 4º Respeitados os limites do § 1º e observado o prazo disposto no caput, a
análise com vista a revalidação de uma avaliação poderá considerar um intervalo entre
datas superior a 12 (doze) meses.
§ 5º Respeitados os limites do § 1º, assim como o contido no § 3º, e
observado o prazo disposto no caput, a mesma avaliação poderá ser objeto de mais de
uma revalidação.
Art. 57. As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos
imóveis assemelhados no mercado imobiliário, e/ou os índices econômicos de mercado,
não ultrapassar 15% (quinze por cento) no acumulado desde a data da avaliação até a de
revalidação.
§ 1º As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas
por meio de nota técnica elaborada por servidor habilitado, observando, no que
couber:
I - os dados amostrais dispostos nas avaliações;
II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região no período;
III - a existência de imóveis similares ofertados; ou
IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.
§ 2º Verificar se alguns dos elementos da amostra, na época em oferta,
continuam válidos com o mesmo preço ou variação dentro do limite estabelecido, para a
forma prevista no inciso I, § 1º.
§ 3º Consultar periódicos e boletins locais, que de alguma forma justifiquem o
preço do imóvel que fora avaliado dentro do limite estabelecido, para a forma prevista no
inciso II, § 1º.
§ 4º Pesquisar amostra de imóveis assemelhados para verificação de que os
preços em oferta ou transação recente encontram-se dentro do limite estabelecido, para
a forma prevista no inciso III, § 1º.
§ 5º No que tange aos índices oficiais, para a forma prevista no inciso IV, § 1º,
é recomendável analisar, agrupados ou desagrupados, a critério do avaliador:
I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC;
II - Índice de preço ao Consumidor Amplo - IPCA;
III - Índice Geral de Preços Médio - IGPM;
IV - Índice Nacional da Construção Civil - INCC;
V - Custo Unitário Básico - CUB - (exemplo: SINDUSCON/PINI/SINAPI); e
VI - Índice FIPEZAP, quando couber para região de análise.
§ 6º Optando-se pela forma prevista no inciso IV, § 1º, não há qualquer
imposição quanto a sua utilização isolada ou composição média dos índices, cabendo ao
técnico que está analisando, a verificação de qual ou quais índices estão coerentes com
o mercado de imóveis da localidade.
Art. 58. Em caso de oscilações significativas de mercado, e sempre que
solicitado pelo responsável da unidade gestora, com as devidas justificativas, as avaliações
efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas, poderão
ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção.
Seção XIII
Da Revisão de Valores das Cobranças Patrimoniais
Art. 59. Os pedidos de revisão de valor das cobranças patrimoniais serão
requeridos no portal de atendimento da SPU e devem conter laudo de avaliação do
imóvel elaborado por profissional habilitado acompanhado da Anotação de
Responsabilidade Técnica - A.R.T. expedida pelo órgão de classe do profissional.
§ 1º O laudo de avaliação de que trata o caput deverá se referenciar ao valor
unitário base para realização da cobrança patrimonial.
§ 2º O laudo de avaliação de que trata o caput deverá ser submetido à
apreciação da Superintendência responsável pelo imóvel, com vistas a sua homologação
nos termos do art. 62 desta IN.
Art. 60. Homologado o laudo de avaliação, e mediante análise da área técnica
da Superintendência, seu valor unitário deverá ser atualizado na base dos sistemas
corporativos da SPU, de acordo com uma das seguintes situações:
I - para todo o trecho do imóvel avaliado, caso atenda os critérios de
aderência ao lote padrão do trecho;
II - individualmente para o imóvel avaliado, mediante ajuste em seu FCT;
III - individualmente, e no caso da impossibilidade de aplicação dos incisos I e
II, por meio da criação de trecho exclusivo para o imóvel avaliado.
Art. 61. Em caso de não homologação do laudo, a Superintendência
comunicará sua decisão ao interessado com cópia da análise, que poderá, no prazo de 30
(trinta) dias, interpor recurso administrativo da decisão proferida pelo Superintendente,
na forma da Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999.
§ 1º A comunicação ao interessado deverá evidenciar as deficiências que
ensejaram o indeferimento do pedido, de modo a possibilitar que o recurso a ser
apresentado contenha os acertos devidos.
§ 2º Apresentado recurso pelo interessado, e desde que este não contenha
fato novo ou apresente argumentação descabida, a Superintendência não reformará a sua
decisão e enviará a peça para análise do Secretário do Patrimônio da União, a quem
caberá deferir ou não o pedido, na qualidade de última instância administrativa
superior.
§ 3º Diante da atipicidade do imóvel avaliado e de laudos de elevada
complexidade, o Secretário do Patrimônio da União poderá acionar o Comitê Consultivo
de Engenharia de Avaliação - CCEA, instituído pela Portaria nº 1353, de 06 de março de
2024, para análise do recurso a fim de subsidiar a sua decisão.
§ 4º Acionado, o CCEA analisará, por meio de nota técnica, o laudo de
avaliação, destacando os pontos discordantes entre a parte interessada e as instâncias
administrativas, e opinando acerca do deferimento ou não do recurso.
§ 5º Mediante concordância do interessado, e o após análise do CCEA, o
Secretário do Patrimônio da União poderá ainda propor a elaboração de um terceiro
laudo de avaliação, o qual poderá ser proveniente do próprio CCEA, da Caixa Econômica
Federal ou de outro banco público, ficando, nesses dois últimos casos, seus custos às
expensas do interessado.
§ 6º Deferido o recurso pelo Secretário do Patrimônio da União, a
Superintendência procederá com a atualização do valor unitário na base dos sistemas
corporativos da SPU nos termos do art. 60.
Seção XIV
Do Laudo de Avaliação e Da Homologação
Art. 62. As avaliações de imóveis, efetuadas por avaliador habilitado, deverão
ser submetidas à apreciação da unidade gestora responsável pelo imóvel da União, com
vistas a sua homologação.
§ 1º Os laudos de avaliação para análise com vista à homologação devem ser
apresentados na modalidade completa, contendo todas as informações necessárias e
suficientes para ser auto explicável, conforme disposto na Norma Brasileira de Avaliação
de Bens da ABNT-NBR 14.653.
§ 2º A normatização prevista nos artigos 10, 12, 14, 15, 16, 17, 18 e 19 da
Instrução Normativa SPU/ME nº 43, de 31 de maio de 2022, também se aplica aos laudos
de avaliação, e respectivas homologações, nos demais casos previstos no art. 20 desta IN.
§ 3º Caso o valor adotado no resultado da avaliação seja diferente daquele
calculado como valor de tendência central, deverá ser apresentada justificativa pelo
avaliador habilitado, salvo casos de arredondamento nos termos da NBR14.653, devendo
essa justificativa ser analisada pelo servidor responsável pela homologação.
Art. 63. Caso não se verifique o atendimento de alguma das informações
obrigatórias a serem apresentadas, o laudo não será homologado e a área técnica
responsável comunicará tais inconsistências ao interessado.
§ 1º O apontamento de inconsistências, complementações e/ou
esclarecimentos do laudo em análise deve se ater a questões objetivas.
§ 2º A comunicação a que se refere o caput, da qual o interessado disporá de
30 dias para apresentar resposta, realizar-se-á via processo SEI e preferencialmente por
meio de correio eletrônico ou Ofício.
§ 3º Recepcionada resposta, esta deverá ser analisada pela área técnica
responsável, a qual por intermédio de nota técnica recomendará ao responsável pela
unidade gestora a homologação ou não do laudo de avaliação.
§ 4º O responsável pela unidade gestora do imóvel comunicará sua decisão
final ao interessado, acompanhada de cópia da última análise realizada, momento no qual
se encerra o processo de análise de homologação.
§ 5º O presente artigo se aplica aos casos previstos no art. 21, à exceção do
previsto na Instrução Normativa SPU/ME nº 43, de 31 de maio de 2022.
Art. 64. Com a homologação do laudo de avaliação, este passa a ser
considerado como laudo de avaliação válido.
Parágrafo único. O laudo de avaliação válido poderá ser submetido a análise
de revalidação pela SPU ou unidade gestora com vista a prorrogação de seu prazo de
validade.
Art. 65. É dispensada a homologação dos laudos de avaliação nas seguintes
situações:
I - avaliações efetuadas por servidores habilitados das unidades gestoras;
II - avaliações atribuídas por ato legal à Caixa Econômica Federal;
III - avaliações realizadas por militares ou servidores civis habilitados das
Forças Armadas;
IV - avaliações para locação de imóvel de terceiros por órgão da Administração
Pública Federal;
V - avaliações para aquisição ou locação de imóvel no exterior, a serem
providenciadas pelo órgão que nele se instalará ou no outro hierarquicamente superior,
o qual deverá atestar que o laudo observou as normas técnicas locais;
VI - avaliações realizadas por ente público para fins de doação de imóvel à
União;
VII - avaliações realizadas por bancos públicos federais e empresas públicas,
para fins de alienação onerosa, observado o art. 11-C, § 8º, da Lei nº 9.636, de 1998;
VIII - avaliações realizadas por bancos públicos federais, bem como empresas
públicas, órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta da União, do
Distrito Federal, dos Estados ou dos Municípios cuja atividade-fim seja o desenvolvimento
urbano ou imobiliário, mediante celebração de instrumento previsto no art. 24-C da Lei nº
9.636, de 1998.
Art. 66. As avaliações necessárias ao aforamento de áreas da União,
abrangidas pelo art. 12 da Lei nº 9.636, de 1998, quando efetuadas por terceiros, serão
homologadas pela SPU ou pela Caixa Econômica Federal, incumbindo tal encargo a quem
tenha contratado os correspondentes serviços.
CAPÍTULO III
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 67. Outras orientações de caráter operacional deverão ser consultadas no
Manual de Procedimento Operacional Padrão - POP em sua versão vigente, elaborado
pela Coordenação Geral de Avaliação e Contabilidade da Secretaria do Patrimônio da
União.
Art. 68. Ficam revogados as disposições contidas do art. 1º ao 66 da Instrução
Normativa nº 67, de 20 de setembro de 2022.
Art. 69. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
CAROLINA GABAS STUCHI