INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU/MGI Nº 98, DE 6 DE MARÇO DE 2025 (parte 2 de 3)

Art. 21. O RVR será admitido para as seguintes finalidades:
I - reavaliação de bens para fins contábeis;
II - cessão gratuita;
III - aforamento gratuito;
IV - doação com ou sem encargos de imóveis da União; e
V - todos os demais casos não especificados no art. 20.
Art. 22. O Laudo de avaliação e o RVR serão admitidos, também, para a
finalidade de construção da PVG da SPU, nos termos do art. 41.
Art. 23. A modalidade de avaliação poderá ser alterada mediante a justificativa
do avaliador e autorização da chefia imediata das respectivas unidades gestoras.
Parágrafo único. Independente da modalidade adotada, o valor de avaliação do
imóvel deve ser obtido, preferencialmente, fundamentado em pesquisa de mercado, sem
prejuízo à aplicação de métodos indiretos de avaliação.
Art. 24. Independentemente da modalidade, sempre que for elaborada a
avaliação do imóvel, seu valor deverá ser inserido no sistema corporativo da SPU a título
de mensuração ou reavaliação.
Parágrafo único. A alteração do valor de um imóvel nos sistemas corporativos
da SPU requer, obrigatoriamente, a aplicação de uma das modalidades de avaliação
previstas no art. 13.
Seção III
Da Documentação para Avaliação
Art. 25. Os documentos mínimos necessários ao início dos trabalhos de
avaliação são:
I - Certidão de Inteiro Teor da Matrícula dos imóveis no RGI;
II - em caso de imóveis com cadastro nos sistemas corporativos da SPU,
espelho do respectivo sistema.
§ 1º Quando a documentação básica não contiver informações suficientes à
realização do trabalho de avaliação, serão solicitados às unidades demandantes
documentação complementar como:
I - projetos;
II - memoriais descritivos;
III - cadastro territorial urbanos ou rural do imóvel; ou
IV - outros documentos que o avaliador julgar necessário.
§ 2º Na avaliação de unidades residenciais ou comerciais em prédios
condominiais, quando constatada a existência física de vagas de garagem não autônomas
associadas às unidades avaliadas, sem que figure explicitamente nas Certidões de
Matrícula a existência da vinculação, essa vinculação das vagas deverá ser comprovada
por meio de outros documentos, como Convenção de Condomínio, Memorial de
Incorporação e Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Terreno contendo a averbação do
Memorial de Incorporação.
§ 3º Em casos excepcionais e devidamente acordado com o demandante, e
consignado como ressalva na avaliação, o trabalho avaliatório poderá ser feito sem a
comprovação de dominialidade do imóvel.
§ 4º Cabe ao demandante o fornecimento da documentação para a avaliação
dos imóveis, bem como viabilizar o acesso do avaliador às suas dependências.
Art. 26. Na impossibilidade de o demandante fornecer toda a documentação
necessária, ou esclarecer eventuais incoerências, caberá ao avaliador, levando em
consideração a instrução dos autos ou documentos juntados aos autos, decidir pela
viabilidade da elaboração ou não da avaliação.
§ 1º Caso conclua pela viabilidade de elaboração da avaliação, o avaliador
deve deixar consignadas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência das
informações, bem como, relatar os pressupostos assumidos em função dessas
condições.
§ 2º Caso conclua pela inviabilidade da elaboração da avaliação, o avaliador
deve informar de forma clara e objetiva ao demandante as pendências existentes que
impedem a realização do trabalho.
Art. 27. Não é responsabilidade do avaliador analisar a legitimidade da
documentação jurídica do bem nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições
e inspeções prévias para o desenvolvimento da avaliação
Seção IV
Dos Procedimentos Gerais
Art. 28. As avaliações deverão ser sempre realizadas para o imóvel como um
todo, ainda que este pertença parcialmente à União.
§ 1º Nos casos em que o imóvel e/ou a benfeitoria não estiverem
integralmente em área da União, deverão ser aplicadas sobre os valores globais das
avaliações dos imóveis as cotas proporcionais de acordo com a legislação vigente.
§ 2º Em caso de imóveis com benfeitorias, estas poderão ser desconsideradas
na avaliação mediante solicitação do demandante ou justificativa do avaliador, devendo
essa ser consignada como ressalva na avaliação.
§ 3º Mediante solicitação do demandante e autorização do responsável pela
unidade gestora do imóvel, poderá ser realizada avaliação para parcela daquele bem, o
qual esteja em análise para possível desmembramento.
§ 4º A solicitação que trata o parágrafo anterior dever ser acompanhada da
devida identificação e caracterização da parcela a ser avaliada, conforme art. 25 desta
Instrução Normativa.
Art. 29. A avaliação terá como base o terreno registrado em matrícula, não
considerando eventuais invasões que possam ocorrer.
Parágrafo único. Eventuais irregularidades constatadas no imóvel, durante a
vistoria, devem ser comunicadas à área de fiscalização.
Art. 30. Os valores das benfeitorias deverão ser considerados nas avaliações na
medida em que estas sejam parte do instrumento negocial da União, observadas as
prescrições legais.
§ 1º As benfeitorias que porventura estejam fora do terreno registrado em
matrícula poderão ser desconsideradas no momento da avaliação, nos termos do art. 28, § 2º.
§ 2º Se na matrícula do imóvel avaliando contiver a averbação da existência de
construção, porém, sem a caracterização do imóvel, inclusive em termos de área
construída averbada, o imóvel será descrito e avaliado, em princípio, como se toda a área
construída estivesse averbada, sendo tal condição descrita no tópico de pressupostos,
ressalvas e fatores limitantes do laudo.
§ 3º Quando houver a necessidade por parte do setor demandante,
eventualmente em função de situação específica, de que seja realizada a avaliação do
imóvel, considerando-se apenas a parcela de construção averbada, a avaliação será
considerada como situação paradigma, cujo objeto de avaliação não corresponde à
realidade do imóvel como um todo.
Art. 31. Nas situações em que a avaliação se referir somente ao terreno,
mesmo existindo edificações e outras benfeitorias sobre ele, considerar-se-á,
hipoteticamente, como se o terreno vazio estivesse.
§ 1º Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, a avaliação
poderá contemplar o levantamento de custo de demolição, remoção e regularização.
§ 2º As informações a serem lançadas, nos termos do presente artigo, devem-
se constar, obrigatoriamente, no campo "pressupostos, ressalvas e fatores limitantes" do
documento no qual se materializa a avaliação.
Art. 32. A metodologia avaliatória adotada é função basicamente da natureza
do bem avaliando, da finalidade da avaliação, da qualidade e da quantidade de
informações obtidas.
§ 1º São métodos para identificação do valor de um bem, de seus frutos e
direitos, e suas definições segundo a NBR 14.653-1:
I - método comparativo direto de dados de mercado, aquele que identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra;
II - método involutivo, aquele que identifica o valor de mercado do bem,
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto;
III - método evolutivo, aquele que identifica o valor do bem pelo somatório
dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização; e
IV - método da capitalização da renda, aquele que identifica o valor do bem,
com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se
cenários viáveis.
§ 2º São métodos para identificar o custo de um bem e suas definições
segundo a NBR 14.653-1:
I - método comparativo direto de custo, aquele que identifica o custo do bem
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes
da amostra; e
II - método da quantificação de custo, aquele que identifica o custo do bem
ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
§ 3º Conforme orientação da NBR 14.653, recomenda-se que,
preferencialmente, seja utilizado para avaliação o método comparativo direto de dados de
mercado.
§ 4º Nas avaliações que adotem o método da quantificação de custo de
benfeitorias, recomenda-se preferencialmente a utilização de orçamento, no mínimo
sintético, ou das tabelas do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da
Construção Civil - SINAPI, do Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCON ou
da Tabela de Composição de Preços para Orçamento da editora PINI, para obtenção do
custo unitário básico.
Seção V
Dos Requisitos Técnicos
Art. 33. São requisitos mínimos para os laudos de avaliação de imóveis com
benfeitoria da União ou de seu interesse:
I - a estimativa da idade aparente e vida útil de cada benfeitoria do
imóvel;
II - a classificação de cada benfeitoria quanto ao tipo de projeto padrão do
CUB-Sinduscon; e
III - a separação do valor global do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria,
quando a metodologia utilizada permitir essa separação.
Parágrafo único. Nos casos em que a metodologia adotada na avaliação não
apresente claramente a separação do valor do imóvel em parcela do terreno e
benfeitoria, para fins cadastrais e contábeis, esses valores poderão ser aferidos, a critério
do avaliador, das seguintes maneiras:
a) o valor a ser definido para o terreno tomará como base o valor da PVG da
SPU ou do município se urbano e INCRA se rural;
b) o valor do imóvel referente à benfeitoria será o valor adotado no laudo de
avaliação diminuído do valor definido para o terreno conforme item "a", considerando
Fator de Comercialização (FC) igual a 1;
c) pelo custo de reedição da benfeitoria, aplicando-se o CUB depreciado pelo
modelo ROSS-HEIDECKE, ou outro método consagrado em literatura técnica ficando esse
a critério do avaliador;
d) por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição
de novo, depreciado pelo modelo ROSS-HEIDECKE, ou outro método consagrado em
literatura técnica ficando esse a critério do avaliador;
e) por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a
idade e o estado de conservação, sendo esse coeficiente aplicado sobre o valor
depreciável;
f) outras formas, desde que justificadas tecnicamente pelo avaliador.
Art. 34. Os laudos devem ser especificados quanto à fundamentação e precisão
de acordo com tabelas de referência da NBR 14.653.
Parágrafo único. É recomendável que se busquem os mais elevados graus de
fundamentação e precisão possíveis do valor estimado para a elaboração do laudo.
Art. 35. São requisitos desejáveis para os laudos de avaliação:
I - coeficiente de correlação do modelo de, no mínimo, 0,75 para os laudos de
avaliação elaborados com tratamento científico de dados de mercado;
II - dados de mercado contemporâneos em relação à data de referência do
laudo; e
III - apresentação de endereço completo e pelo menos uma foto de cada
elemento pesquisado para sua verificação quanto a similaridade em relação ao imóvel
avaliando.
Parágrafo único. A critério da unidade gestora, os requisitos mínimos poderão
ser pré-combinados por meio de condições específicas.
Seção VI
Da Avaliação Intervalar
Art. 36. Os laudos de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, para
fins de alienação ou aquisição, deverão indicar, além do valor adotado, o intervalo de
valores admissíveis.
§ 1º O intervalo de valores admissíveis deverá ser identificado com os valores
mínimo, médio, máximo e o adotado.
§ 2º Sendo percebida qualquer característica no bem avaliando que não esteja
contemplada no modelo por não ter representatividade na amostra, seja esta
característica valorizante ou não, o avaliador pode adotar um valor diferente daquele de
estimativa de tendência central, desde que limitado pelo campo de arbítrio.
§ 3º Quando o valor arbitrado não for coincidente com a estimativa de
tendência central, ressalvados arredondamentos, deverá ser incluída justificativa técnica
pelo responsável do laudo, conforme determina a NBR 14.653 e suas partes.
§ 4º Para fins contábeis, o valor arbitrado no laudo deverá ser cadastrado nos
sistemas corporativos da SPU, respeitadas as necessidades de adequação conforme Seção IX.
§ 5º O valor arbitrado no laudo não obriga sua utilização para alienação,
podendo o imóvel ser precificado por qualquer valor contido no intervalo de valores
admissíveis, devendo ser devidamente justificado pelo responsável pela unidade gestora
do imóvel, considerando a atratividade negocial para União.
Seção VII
Do Valor de Liquidação Forçada
Art. 37. As avaliações poderão utilizar o valor estimado nos laudos de
avaliação para fins de venda do imóvel em prazo menor do que a média de absorção do
mercado, nos termos desta Seção.
Parágrafo único. O valor de liquidação forçada somente poderá ser utilizado
como base para alienações por meio de certame licitatório.
Art. 38. O valor de liquidação forçada corresponde ao valor presente líquido de
um fluxo de caixa resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma
taxa mínima de atratividade e considerando um prazo de comercialização usual de
mercado.
§ 1º A apuração do valor de liquidação forçada de um imóvel da União, ou de
seu interesse, pode ser solicitado por responsável do órgão demandante.
§ 2º A aplicação desse método é recomendada para imóveis passíveis de
alienação em ao menos uma das seguintes situações:
I - imóveis com histórico de pelo menos dois certames de licitação deserta ou
fracassada;
II - ocupados irregularmente, quando demonstrada a dificuldade de promover
a desocupação;
III - em crescente degradação;
IV - suscetíveis a invasões; ou
V - com despesas anuais ao erário, equivalentes a 20% (vinte por cento) em
relação ao valor do imóvel.
§ 3º A apuração do valor de liquidação forçada deve ser realizada por
profissional habilitado.
§ 4º O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absorção
pelo mercado em condições normais, inclusive de preço.
§ 5º A receita é alocada no último período do fluxo de caixa e corresponde ao
valor de mercado do bem, identificado pelo profissional habilitado por meio de trabalhos
avaliatórios.
§ 6º As despesas correspondentes aos custos de manutenção, gerenciamento,
impostos e outros, também devem ser alocadas no fluxo de caixa.
§ 7º A taxa mínima de atratividade é a taxa de desconto do fluxo de caixa,
compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como com a
expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.
Art. 39. O fornecimento das informações necessárias a apuração do valor de
liquidação forçada, a exemplo do prazo esperado de comercialização, taxa mínima de
atratividade, custo de oportunidade e despesas correntes, é de competência do
responsável pelo órgão demandante.
Parágrafo único. A apuração do valor de liquidação forçada poderá ser
solicitada em conjunto com o pedido de avaliação do imóvel ou durante a vigência do
laudo de avaliação.
Art. 40. Custos associados a passivo jurídico, administrativo, cartorial ou
ambiental não são contemplados na apuração do valor de liquidação forçada, devendo ser
averiguados pelo órgão demandante quando da definição do valor, de acordo com a
finalidade que se pretende.
Seção VIII
Da Planta de Valores da SPU
Art. 41. Planta de Valores é a representação gráfica ou a listagem dos valores
genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel de uma mesma data, conforme a
NBR 14653-2.
Parágrafo único. No âmbito da SPU, trata-se do resultado de uma avaliação em
massa e sistemática para a definição do valor unitário da parcela terreno nos imóveis
caracterizados e distribuídos espacialmente em trechos de logradouros, referenciada a
uma determinada data, usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem,
necessariamente, vistoriar os imóveis.
Art. 42. Compete às Superintendências do Patrimônio da União, no tocante às
áreas técnicas de avaliação, manter atualizadas as suas respectivas Plantas de Valores, em
conformidade ao art. 11-B, § 9º, da Lei nº 9.636, de 1998.
§ 1º A atualização a que se refere o caput poderá ser realizada das seguintes
formas:
I - subsidiada pelas informações municipais fornecidas nos termos do art. 11-
B, § 4º, da Lei 9.636, de 1998;
II - subsidiada pelos valores de terra nua fornecidos pelo INCRA, EMATER, ou
outro órgão que disponibilize tais informações;
III - por meio de avaliação realizada por pesquisa mercadológica e baseada em
métodos estatísticos; ou
IV - pela aplicação de índice econômico.
§ 2º Para as informações fornecidas nos termos do inciso I, sua adoção
obedecerá aos condicionantes regulamentados pelo Decreto nº 9.354, de 25 de abril de
2018.
§ 3º Para as informações fornecidas nos termos do inciso II, sua adoção
obedecerá a confirmação de que a área em análise se denomina como rural nos termos
da legislação municipal pertinente.
§ 4º Para a avaliação de que trata o item III, recomenda-se a adoção do
método comparativo direto de dados de mercado, em que são buscados modelos de
regressão linear ou de regressão espacial, representativos do comportamento de mercado
para um lote padrão com as diversas tipologias e situações de mercado existentes.
§ 5º O modelo resultante da avaliação a que se refere o parágrafo anterior
deverá ter abrangência atrelada apenas às zonas homogêneas previamente definidas em
suas características mercadológicas.
§ 6º A atualização a que se refere o caput também contempla atividades
relacionadas a:
I - cadastramento de novos logradouros e trechos e seus valores;
II - inclusão de valores unitários pretéritos na base; e
III - controle e atualização do Fator Corretivo Total - FCT dos imóveis
cadastrado.
§ 7º A limitação imposta pelo art. 11-B, § 8º, II, da Lei nº 9.636, de 1998,
vinculada aos valores de cobrança, não incide sobre os valores unitários cadastrados e a
serem atualizados na Planta de Valores da SPU.
Art. 43. Para a elaboração ou atualização da Planta de Valores na base dos
sistemas corporativos da SPU, compete:
I - à Coordenação-Geral de Avaliação e Contabilidade do Patrimônio -
CGCAV:
a) publicar, até a primeira quinzena do mês de março de cada ano, as
comissões indicadas pelas Superintendências conforme inciso II, a);
b) encaminhar, até o final do mês de agosto, ao Departamento de Receitas
Patrimoniais relatório consolidado das declarações envidas pelas Superintendências
conforme inciso II, b);
c) analisar, até o final do mês de setembro, caso existam, os planejamentos
elaborados pelas Superintendências conforme III, c);
d) indicar o índice de correção conforme § 1º, até o fim da primeira quinzena
de janeiro;
e) analisar os relatórios finais enviados pelas Superintendências, até o fim do
mês de janeiro;
f) publicar o resultado dos trabalhos de atualização até o fim do mês de janeiro, por
meio de portaria específica no Diário Oficial da União, assinada pelo Secretário (a) da SPU.
II - às Superintendências do Patrimônio da União/UF:
a) indicar, até o final do mês de fevereiro de cada ano via processo SEI, à
CGCAV os integrantes que comporão a comissão específica da Planta de Valores;
b) encaminhar, até o final do mês de julho, à CGCAV declaração discriminando
os entes que prestaram as informações, nos termos inciso III, b;
c) enviar, até o final do mês de dezembro, à CGCAV relatório final,
materializado em nota técnica, elaborada pelas comissões, o qual deve conter os objetivos
e abrangência dos trabalhos, a análise das informações enviadas pelos entes e o
detalhamento dos estudos técnicos, quando realizados.
III - às Comissões Específicas da Planta de Valores:
a) enviar, até o final do mês de março de cada ano, ofícios aos municípios e
ao Distrito Federal solicitando o envio de suas plantas de valores, a fim de subsidiar o
processo de atualização;
b) recepcionar, até 30 de junho de cada ano, nos termos do art. 11-B, § 4º,
da Lei nº 9.636, de 1998, as informações solicitadas aos Municípios e ao Distrito
Federal;
c) quando necessário, elaborar, até o final do mês de agosto, planejamento de
atualização da planta de valores, os quais devem conter os objetivos e abrangência dos
trabalhos;
d) inserir, até a primeira quinzena do mês de dezembro, no sistema da SPU,
as informações resultantes do trabalho de elaboração ou atualização da Planta de
Valores.
Parágrafo único. Os trechos de logradouros que não tenham sido objeto do
processo de atualização descrito no presente artigo terão seus valores corrigidos por meio
de índice econômico a ser indicado pela Unidade Central da SPU.
Art. 44. A SPU, obrigatoriamente, deverá dar publicidade aos critérios e ao
processo administrativo de atualização da PVG.
Parágrafo único. A atualização da PVG não se confunde, necessariamente, com
os valores de emissão referente às cobranças das taxas patrimoniais, as quais devem
observar as limitações do art. 11-B, § 8º, II, da Lei nº 9.636, de 1998.
Seção IX
Dos Trechos e Regiões Específicos
Art. 45. Poderá ser realizado procedimento de cadastramento e atualização da
PVG por trechos e/ou regiões específicas para fins de:
I - alienações que tenham como objeto a remição do aforamento ou a venda
do domínio pleno ou útil, para os ocupantes ou foreiros regularmente cadastrados na
SPU, conforme art. 11-C, § 3º, da Lei 9.636/98;
II - atendimento do estabelecido no art. 11-B, § 9º, da Lei 9.636/1998.
§ 1º A comissão da PVG da SPU indicada nos termos do art. 43, I, verificará
se os valores inseridos nos trechos originalmente cadastrados na base dos sistemas
corporativos da Secretaria encontram-se atualizados com a média dos valores de mercado
contemporâneos para aquele trecho ou região.
§ 2º Deverão ser aceitos os valores da PVG da SPU atualmente cadastrada,
caso esses estejam dentro do campo de arbítrio de variação de 15% em torno do valor
médio encontrado na pesquisa.
§ 3º Caso o valor não atenda o requisito previsto no parágrafo anterior, a
atribuição do valor do metro quadrado do terreno deverá ser realizada conforme inciso III,
§1º, do art. 42.
§ 4º Nos casos de trechos ou regiões com edificações consolidadas e na
ausência de terrenos disponíveis, a atribuição do metro quadrado do terreno será feita
com base em estudo técnico devidamente justificado, de acordo com as normas vigentes
de avaliação, específica para o trecho ou região em análise, nos termos do item 7.1.2 da
NBR 14.653-1.
§ 5º Para avaliação de imóveis considerados atípicos, o estudo técnico,
conforme parágrafo anterior, observará o aproveitamento eficiente, o impacto e a
relevância do empreendimento no entorno de forma que estes valores tornem justificável
a valoração do trecho específico dissociado dos valores dispostos nos trechos
contíguos.
Seção X
Da Vistoria Técnica
Art. 46. Para fins de avaliação, a vistoria técnica é uma atividade exclusiva dos
profissionais habilitados e fundamental para a avaliação, visando caracterizar o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário em que está inserido, resultando na adequada
orientação da coleta de dados.
Parágrafo único. Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo profissional
responsável pela avaliação.
Art. 47. Na vistoria técnica, verificam-se as condições intrínsecas e extrínsecas
do imóvel avaliando, na data de referência do laudo, na qual são analisados,
principalmente, dentre outros fatores apreciados para determinar o valor de um bem:
I - a localização do imóvel;
II - as características da região e do respectivo entorno;
III - a legislação de uso e ocupação do solo;
IV - a proximidade de polos valorizantes ou desvalorizantes;
V - os vícios construtivos;
VI - as condições de habitabilidade;
VII - o estado de conservação; e
VIII - as características do terreno e a tipologia construtiva.
Art. 48. Em casos excepcionais, quando impossibilitada a vistoria técnica no
local, ou quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, mesmo que
parcialmente, admitir-se-á adoção de uma situação paradigma nos termos da NBR 14653,
desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
§ 1º O motivo deverá ser justificado no laudo e a avaliação poderá prosseguir
com base nos elementos que forem possíveis obter, ou que estejam disponíveis ao
avaliador, tais como:
I - descrição interna;
II - no caso de apartamento, escritório e conjuntos habitacionais, a vistoria
externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações
da respectiva administração; ou
III - no caso de unidades isoladas, vistoria externa.
§ 2º Os fatores previstos nos incisos V a VIII do art. 47 serão inferidos com
base nos subsídios disponíveis.