RESOLUÇÃO CMN Nº 5.197, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2024

RESOLUÇÃO CMN Nº 5.197, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2024
Altera a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018,
que dispõe sobre os integrantes do Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, do
Sistema Financeiro da Habitação - SFH e do Sistema
de Financiamento Imobiliário - SFI, as condições
gerais e os critérios para contratação de
financiamento imobiliário pelas instituições
financeiras e demais instituições autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o
direcionamento dos recursos captados em depósitos
de poupança.
O Banco Central do Brasil, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de 31 de
dezembro de 1964, torna público que o Conselho Monetário Nacional, em sessão realizada
em 19 de dezembro de 2024, com base nos arts. 4º, caput, incisos VI e VIII, da referida
lei, 8º, caput, inciso XII, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, 7º do Decreto-Lei nº
2.291, de 21 de novembro de 1986, 2º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e
95 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, resolveu:
Art. 1º A ementa da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no
Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
"Dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
- SBPE, do Sistema Financeiro da Habitação - SFH e do Sistema de Financiamento
Imobiliário - SFI, as condições gerais e os critérios para contratação de operação de crédito
imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo
Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos
de poupança." (NR)
Art. 2º A Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário
Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 1º Esta Resolução estabelece os integrantes do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo, do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema de
Financiamento Imobiliário, as condições gerais e os critérios para contratação de operação
de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados
em depósitos de poupança." (NR)
"Art. 1º-A Para fins do disposto nesta Resolução, considera-se:
I - crédito imobiliário:
a) operações de financiamento imobiliário; e
b) operações de empréstimo contratadas por pessoas naturais que tenham
imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações
referenciadas em moeda estrangeira, as operações de crédito rural e as demais operações
objeto de legislação ou de regulamentação específica;
II - financiamento imobiliário:
a) operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à
reforma e à ampliação de imóveis residenciais e não residenciais; e
b) operações de crédito destinadas à aquisição de material para construção,
ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais;
III - financiamento habitacional: operações de crédito destinadas à aquisição, à
construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais;
IV - financiamento para aquisição de imóvel: operação de crédito contratada
por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de imóvel novo, usado ou em fase de
produção;
V - financiamento para construção de imóvel: operação de crédito contratada
por pessoa natural ou jurídica destinada à construção de imóvel residencial ou não
residencial;
VI - financiamento para produção de imóvel: operação de crédito contratada
por pessoa natural ou jurídica destinada à produção de conjunto de unidades residenciais
ou não residenciais;
VII - financiamento para reforma ou ampliação de imóvel: operação de crédito
contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à reforma ou à ampliação de imóvel
residencial ou não residencial;
VIII - financiamento para aquisição de material para a construção, ampliação e
reforma de imóveis: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica
destinada à aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel
residencial ou não residencial;
IX - imóvel residencial: a unidade construída em zona urbana ou rural para fins
residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar;
X - imóvel residencial novo: o imóvel residencial que:
a) esteja em fase de construção ou de produção; ou
b) tenha até cento e oitenta dias de "habite-se", ou documento equivalente
expedido por órgão público competente ou, nos casos de prazo superior, se não tiver sido
habitado ou alienado; e
XI - cota de crédito: o percentual resultante da razão entre o valor nominal da
operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor
de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação." (NR)
"Art. 3º ........................................................................
Parágrafo único. Integram o SFH, além das entidades elencadas no art. 8º da
Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, as demais instituições financeiras autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência
complementar." (NR)
"CAPÍTULO III
DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO" (NR)
"Art. 5º As operações de crédito imobiliário podem ser livremente pactuadas
pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:
.......................................................................................
IV - contratação, pelos devedores, da cobertura securitária exigida pela
legislação e pela regulamentação em vigor, quando houver.
§ 1º Os contratos das operações de crédito imobiliário podem ter cláusula de
atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e
regularmente calculado ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança,
desde que tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos de um ano.
§ 2º A atualização de que trata o § 1º pode ser realizada em periodicidade
mensal ou superior, desde que o prazo da operação não seja inferior a trinta e seis meses.
§ 3º As operações de crédito imobiliário cujo saldo devedor seja atualizado
pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança podem ser remuneradas
pela remuneração adicional de que trata o art. 12, caput, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei
nº 8.177, de 1º de março de 1991, combinada com taxa de juros prefixada." (NR)
"Art. 5º-A As instituições financeiras poderão requerer, em operações de
empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais, a contratação de
cobertura securitária que preveja cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do
mutuário e de danos físicos ao imóvel.
Parágrafo único. Caso exerçam a faculdade de que trata o caput, as instituições
financeiras deverão observar as disposições legais e regulamentares que disciplinam a
matéria no âmbito das operações de financiamento habitacional, inclusive:
I - a disponibilização, na qualidade de estipulante e beneficiária, de quantidade
mínima de apólices emitidas por entes seguradores diversos, observado que pelo menos
um deles não seja controlado pela estipulante ou a esta coligado; e
II - a aceitação de apólices individuais apresentadas pelos pretendentes ao crédito." (NR)
"Art. 6º A cota de crédito não pode ser superior a:
I - ...................................................................................
a) financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial;
.......................................................................................
§ 1º A cota de crédito de que trata o inciso I do caput poderá ser de até 90%
(noventa por cento) no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC ou
do Sistema de Amortização Crescente - Sacre.
§ 2º Na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma
operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos
saldos devedores das operações já garantidas, compreendendo principal e despesas
acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da
nova operação, não pode ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de
crédito predominante.
§ 3º Para fins do disposto no § 2º, a operação de crédito predominante é a
operação que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o
valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já
garantidas, considerando como predominante, em caso de igualdade, a operação com data
de contratação mais antiga.
§ 4º Caso não haja limite de cota de crédito definido para a operação de
crédito predominante, a razão de que trata o § 2º não pode ser superior ao limite
aplicável para a operação que possui, na data da contratação da nova operação, o maior
valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das
operações já garantidas, consideradas as operações que tenham limite estabelecido.
§ 5º Na hipótese de uma operação de crédito ser garantida por mais de um
imóvel residencial, a cota de crédito deve ser apurada considerando a soma dos valores de
avaliação dos imóveis.
§ 6º Os limites de cota de crédito de que trata o caput não se aplicam a
operações que passem a contar com garantia imobiliária após a sua contratação em razão
de renegociação ou reestruturação." (NR)
"Art. 7º As operações de crédito imobiliário de que trata esta Resolução
deverão ser garantidas por:
I - no caso de operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição,
à construção e à produção de imóveis:
a) alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;
b) alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
c) hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;
d) hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de
terceiros;
e) cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de
alienação de imóveis;
f) caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de
venda ou promessa de venda de imóveis; ou
g) cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de
contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; e
II - no caso de operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por
imóvel residencial ou não residencial:
a) alienação fiduciária de bem imóvel do mutuário ou de terceiros; ou
b) hipoteca de bem imóvel do mutuário ou de terceiros.
.......................................................................................
§ 1º É facultada a contratação de garantias adicionais a critério da instituição credora."
............................................................................." (NR)
"Art. 7º-A Os direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições
financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil
relativos a operações de financiamento para produção de imóveis devem ser registrados ou
depositados em sistema de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros.
............................................................................." (NR)
"Art. 7º-B .....................................................................
.......................................................................................
II - ..................................................................................
.......................................................................................
b) a instituição responsável pela emissão dos instrumentos de pagamento das
obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de
compra e venda;
c) a forma de acompanhamento, por meio de interface eletrônica
disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A, das informações sobre a evolução da
dívida referente ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda,
inclusive parcelas pagas, vencidas e vincendas;
d) a forma de emissão dos comprovantes de quitação das obrigações
financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda
por meio de interface eletrônica disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A;
e
............................................................................." (NR)
"Art. 8º Na contratação das operações de crédito imobiliário de que trata esta
Resolução, a cobrança de tarifas relativas à prestação de serviços, pelas instituições
financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, deve
obedecer ao disposto na regulamentação em vigor." (NR)
"Art. 8º-A .....................................................................
I - contratação de nova operação, inclusive em razão da extensão da alienação
fiduciária ou da hipoteca e da alienação fiduciária da propriedade superveniente;
......................................................................................
§ 4º ...............................................................................
.......................................................................................
III - custos e despesas relativos à prestação do serviço de avaliação ou reavaliação
na hipótese em que a operação não seja contratada por decisão da instituição credora.
............................................................................" (NR)
"Art. 9º A liberação dos recursos relativos às operações de financiamento
imobiliário destinadas à aquisição de imóveis somente poderá ser efetuada após a
constituição das respectivas garantias." (NR)
"Art. 10. A cobrança de encargos por atraso no pagamento das obrigações relativas
às operações de crédito imobiliário deve observar o disposto na regulamentação em vigor.
............................................................................." (NR)
"Art. 11. As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil, na contratação de operações de crédito imobiliário
com pessoas naturais devem observar, no mínimo, os seguintes critérios:
I - ..................................................................................
a) o estabelecimento da cota de crédito deve considerar os empréstimos e
financiamentos previamente contratados pelo pretendente ao crédito no Sistema
Financeiro Nacional; e
.......................................................................................
§ 1º Os procedimentos relativos ao estabelecimento da cota de crédito e à
avaliação do comprometimento de renda devem considerar as informações existentes na
própria instituição concedente do crédito, no Sistema de Informações de Crédito - SCR, em
sistemas de registro e em bancos de dados com informações de adimplemento.
............................................................................" (NR)
"Art. 14. ........................................................................
I - tarifas previstas na regulamentação que dispõe sobre a cobertura securitária
de operações de financiamento habitacional; e
............................................................................." (NR)
"Art. 17. ........................................................................
.......................................................................................
XII - os empréstimos garantidos por alienação fiduciária de bens imóveis
contratados até 12 de novembro de 2020 com base na Resolução nº 4.837, de 21 de julho
de 2020, desde que compartilhem garantia com operações de crédito elegíveis para fins de
atendimento da exigibilidade de que trata o art. 15.
............................................................................." (NR)
"Art. 22-B. A contratação de novas operações de crédito garantidas pela
extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca deve atender às seguintes condições:
I - prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito
original na data da contratação da nova operação; e
II - soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das
operações já garantidas menor ou igual ao valor garantido constante do título da garantia
original, observado também o disposto no art. 6º, § 2º.
Parágrafo único. É facultada, nas novas operações de crédito imobiliário de que
trata o caput, a pactuação de condições de remuneração, atualização monetária e
amortização distintas daquelas pactuadas na operação de crédito original." (NR)
"Art. 22-C. Nas novas operações de crédito garantidas pela alienação fiduciária
da propriedade superveniente, é facultada a pactuação de prazo e de condições de
remuneração, atualização monetária e amortização distintos daqueles pactuados na
operação de crédito original." (NR)
Art. 3º Ficam revogados os seguintes dispositivos da Resolução nº 4.676, de 31
de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018:
I - os incisos III, IV, V, VI e VII do caput e o § 2º do art. 7º;
II - o § 5º do art. 13;
III - os §§ 2º e 3º do art. 17;
IV - o art. 20-A; e
V - o art. 22-A.
Art. 4º Esta Resolução entra em vigor em 1º de julho de 2025.
ROBERTO DE OLIVEIRA CAMPOS NETO
Presidente do Banco Central do Brasil