INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU/MGI Nº 179, DE 5 DE MAIO DE 2026 (parte 3 de 3)

ANEXO I
MODELO - LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
. . .(Identificar com máxima exatidão o endereço
do bem avaliando)
.
. .Finalidade: .(Informar o instrumento que será subsidiado
pelo laudo, ex: Aquisição/compra de imóvel
etc.)
.
. .Solicitante: .(Informar a qualificação do solicitante de forma
resumida, ex.: Interessado xyz)
.
. .Objetivo: .(Informar o foco na determinação do valor, ex.:
valor unitário, valor de mercado, etc.)
.
. .Proprietário: .(Informar o proprietário atual do imóvel) .
. .Normas
utilizadas:
.(Ex: NBR 14.653-1 / 14.653-2, Instrução
Normativa SPU nº 05/2018)
.
. .Método
utilizado:
.(Ex: Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado - Inferência por Tratamento
Científico)
.
. .Responsáveis
técnicos:
.(Informar o técnico responsável seguido do
cargo pelo qual ocupa)
.
. .Data: .(Xx/xx/xxxx) .
. .Processo .(Solicitar junto à Superintendência do
Patrimônio da União ou unidade gestora)
.
. .RESULTADOS DA AVALIAÇÃO .
. .Enquadramento: .(Informar o grau de fundamentação e
precisão)
.
. .Valor
adotado:
.(Ex: R$ 1000,00 (mil reais)) .
. .Valor
mínimo:
.(Ex: R$ 800,00 (Oitocentos reais)) .
. .Valor médio: .(Ex: R$ 1000,00 (mil reais)) .
. .Valor
máximo:
.(Ex: R$ 1500,00 (mil e quinhentos reais)) .
. .Liquidez: .(Ex: Baixa liquidez) .
. .IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL .
. .Tipo de
Imóvel:
.(Informar se é urbano ou rural) .
. .RIP: .(Solicitar junto à Superintendência do
Patrimônio da União ou unidade gestora)
.
. .Matrícula: .(Informar a matrícula
do imóvel)
.Cartório: (Informar o
cartório de registro do
imóvel)
.
. .Endereço: . .
. .Bairro: . .
. .Município . .UF: .
. .CEP: . .
. .Posição
geográfica:
.(Latitude / Longitude em graus decimais) .
. .Descrição
Sintética do
Imóvel:
.(Descrição do bem de forma a caracterizá-lo .
Ex.: O bem avaliando trata-se de apartamento
inserido em imóvel multifamiliar composto por
edifício de seis pavimentos dotado de guarita,
elevador, garagem privativa, interfone e jardim
paisagístico. O imóvel encontra-se em bom
estado de conservação Na área externa, o
edifício possui uma idade aparente de 30 anos
com estimativa de vida útil de 65 anos...etc.)
.
. .CARACTERÍSTICAS DO TERRENO E DA REGIÃO .
. .Índice fiscal: .(Solicitar junto ao município no qual o imóvel é
situado)
.
. .Formato: .(Ex: Retangular, trapezoidal...) .
. .Dimensões: .Área Total (m²): . .
. . .Área Total da União
(ATU) (m²):
. .
. . .Testada Principal (m): . .
. . .Profundidade
Equivalente (m):
. .
. .Confrontações
(medidas e
confinantes),
em metros:
.Frente: . .
. . .Fundos: . .
. . .Lado direito: . .
. . .Lado esquerdo: . .
. .Situação: .(Ex: meio de quadra, mais de uma frente,
encravado, vila, etc.)
.
. .Topografia: .Plano ( ) .Mesmo nível
logradouro ( )
.Requer corte ( )
. . .Acidentado ( ) .Abaixo do logradouro (
)
.Requer aterro ( )
. . .Inclinado ( ) .Acima do Logradouro (
)
.Outro ( )
___________________
. .Superfície: .Ex: seco, brejoso, inundável, etc ..
. .Características
do
Logradouro:
.Infraestrutura Urbana .Pavimentação ( ) .Iluminação Pública ( )
. . . .Rede Pluvial ( ) .Passei ( )
. . . .Rede Elétrica ( ) .Guias/Sarjetas ( )
. . . .Rede de Água ( ) .Telefone ( )
. . . .Rede de Esgoto ( ) .TV a Cabo ( )
. . . .Gás encanado ( ) .Outro(
)________________
. . .Serviços Públicos e
Comunitários
.Escola ( ) .Comércio ( )
. . . .Posto de Saúde ( ) .Rede Bancária ( )
. . . .Segurança ( ) .Área de lazer ( )
. . . .Transporte coletivo ( ) .Coleta de lixo ( )
. . .Usos predominantes .Residencial unifamiliar
( )
.Comercial ( )
. . . .Residencial
multifamiliar( )
.Industrial ( )
. . . .Misto ( ) .Outro ( )
___________________
. .Outras
informações:
. ..
. .CARACTERÍSTICAS DAS BENFEITORIAS ..
. .Descrição
Sintética:
.Descrição da benfeitoria de forma a caracterizá-
la. Eventuais observações a seu respeito não
feitas na síntese de avaliação técnica.
..
. .Edificação: .Área coberta padrão
(m²):
. .CUB:
. . .Área coberta de
padrão diferente (m²):
. .Classificação:
. . .Área descoberta (m²): . .Fonte:
. . .Área equivalente de
construção (m²):
. .Data:
. . .Área privativa
Principal (Unidade
autônoma) (m²):
. .
. .Tipo .Apartamento ( ) .Loja ( ) .Prédio ( )
. . .Garagem ( ) .Galpão ( ) .Sala comercial ( )
. . .Casa geminada ( ) .Casa isolada ( ) .Conjunto comercial (
)
. .Divisão
interna:
.Salas________ .Copa/Cozinha________ .Quartos________
. . .Sanitários_________ .WC/Empregada__________ .Suítes_________
. . .Sacada_________ .Área de
Serviço___________
.Quarto
empregada__________
. .Uso: .Residencial ( ) .Comercial ( ) Industrial
( )
.Misto ( )
. .Estrutura: .Concreto ( ) .Metálica ( ) Alvenaria (
)
.Madeira ( )
. .Cobertura .Laje ( ) .Telha de Barro ( )
Fibro-Cimento ( )
.Metálica ( )
. .Padrão: .Alto ( ) .Normal ( ) Baixo ( ) .Popular ( )
. .Revestimento
da fachada:
.Reboco/Pintura ( ) .Cerâmico ( )
Mármore/Granito ( )
.Vidro ( )
. .Pisos: .Cimento ( ) .Cerâmico ( )
Mármore/Granito ( )
.Taco/Tábua ( )
. .Forros: .Laje ( ) .Madeira ( ) Gesso ( ) .PVC ( )
. .Esquadrias: .Ferro ( ) .Madeira ( ) Alumínio (
)
.Vidro ( )
. .Tabela de
ROSSHEIDECKE
- Estado de
conservação:
.1 - Novo ( ) . .1,5 - Entre novo e
regular ( )
. . .2 - Regular ( ) . .2,5 - Entre regular e
reparos simples ( )
. . .3 - reparo simples ( ) . .3,5 - Entre reparos
simples e importantes
( )
. . .4 - Reparos
importantes ( )
. .5,0 - Sem valor ( )
. .Idade
Aparente:
. ..
. .Ano do
Habite-se
. .
. .Vida Útil: . . .
. .Nº de
Pavimentos:
. . .
. .Nº de Vagas
de Garagem:
.Cobertas: . ..
. . .Descobertas: . ..
. .Situação
Atual:
.Ex: Ocupado,
invadido, etc
. .
. .Instalações e
Equipamentos:
.Quadra de esportes (
)
.Playground ( ) .Gás Central ( )
. . .salão de festas ( ) .Elevadores ( ) .Subestação ( )
. . .Ar condicionado
Individual ( )
.Ar condicionado
central ( )
.Escada Rolante ( )
. . .Piscina ( ) .Gerador próprio ( ) .
. .Observações: . ..
. .PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ..
. .(Para realização do trabalho avaliatório, recomenda-se que a
documentação referente ao imóvel a ser avaliado esteja
disponível. Na ausência de tais informações, caberá ao avaliador
descrever os fatores limitantes e ressalvas assumidos pela
insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e fatores
limitantes)
O profissional avaliador deverá registrar, como pressuposto, que o
mesmo não detém nenhum grau de parentesco com o
interessado, assim como não possui nenhum interesse na
transação comercial envolvendo o bem avaliando.
..
. .DIAGNÓSTICO DE MERCADO ..
. .(Via de regra o diagnóstico de mercado, em atendimento ao
disposto no item 7.7.2 da NBR 14653:1, visa indicar a
expectativa do avaliador em relação ao desempenho do bem
avaliando no mercado no qual está inserido, indicando sua
liquidez. A finalização de tal descritor apontar de forma
resumida: liquidez baixa, média ou alta; desempenho de
mercado recessivo, normal ou aquecido; quantidade de oferta
de bens similares baixa, média ou alta. Caso julgue necessário, o
presenta laudo poderá se valer de anexo quando for grande o
volume de informações)
..
. .MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DO BEM E TRATAMENTO
DE DADOS UTILIZADO
..
. .(Informar a metodologia utilizada, que no caso será a
comparativa de dados de mercado, seguido das
complementações que o avaliador julgar necessárias, tais como
descrevendo as técnicas e/ou softwares utilizados)
..
. .ESTIMATIVA DAS PARCELAS DE TERRENO E BENFEITORIA ..
. .Parcela do
terreno:
.(Caso o método utilizado não apresente a
separação do valor global do imóvel em parcela
do terreno e benfeitoria utilizar esse espaço
para estimá-las)
..
. .Parcela da
benfeitoria:
.Caso o método utilizado não apresente a
separação do valor global do imóvel em parcela
do terreno e benfeitoria utilizar esse espaço
para estimá-las)
..
. .ENCERRAMENTO ..
. .(Além das informações mínimas conforme o item 10.1 da NBR
14653-2, os laudos deverão conter ainda os seguintes anexos:
ANEXO I: Relatório Estatístico - Regressão Linear;
ANEXO II: Croqui de localização do imóvel avaliando;
ANEXO III: Elementos da amostra com a identificação dos dados
de mercado efetivamente utilizados no modelo final;
ANEXO IV: Relatório Fotográfico do Avaliando;
ANEXO V: Documentação do imóvel - Matrícula RGI)
..
. .RESPONSABILIDADE TÉCNICA ..
. .Responsável: .Nome .Assinatura .CREA/CAU:
ANEXO II
Requisitos a serem observados na análise com vista à homologação de laudo de
avaliação
A.1 INTRODUÇÃO
A.1.1 Trata o presente anexo dos requisitos a serem observados na
recomendação técnica que subsidiará o respectivo Superintendente ou autoridade
responsável da Unidade Gestora, quanto à homologação de laudo de avaliação.
A.2 DO ENQUADRAMENTO DO LAUDO
A.2.1 Quando da formulação da recomendação técnica, na mesma deve ser
observado o enquadramento conforme previsto no Art. 20 da presente Instrução
Normativa.
A.3 DA RECOMENDAÇÃO TÉCNICA
A.3.1 A recomendação técnica deverá ser materializada em documento próprio
denominado "Nota Técnica - Homologação de Laudo de Avaliação", o qual deverá analisar,
independentemente da metodologia adotada, os seguintes aspectos:
I - Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que
solicitou o serviço;
II - Objetivo e a finalidade da avaliação;
III - Identificação e a caracterização do bem avaliando;
IV - Verificação da metodologia utilizada e a sua justificativa;
V - Especificação da avaliação quanto à indicação dos graus de fundamentação e
precisão atingidos (quando couber), confirmando-os com a exibição das tabelas previstas da
NBR 14.653, devidamente pontudas em consonância com a metodologia adotada no laudo;
VI - Qualificação legal completa e a(s) assinatura(s) do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação;
VII - Verificação quanto ao recolhimento da ART e / ou RRT, excluídas as
exceções previstas na legislação vigente;
VIII - Conferência da avaliação quanto a:
(a) quando da aplicação do método comparativo direto de dados de mercado,
mesmo que associado a outros métodos, apresentação do gráfico "preços observados
versus valores estimados pelo modelo, bem como atender os demais critérios contidos no
item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653-2;
(b) quando da utilização do Tratamento de Dados por Fatores, deverá
apresentar a sua validação (publicações de entidades técnicas reconhecidas ou deduzidos
ou referendados pelo próprio avaliador através de apresentação do estudo feito por
metodologia científica que reflitam em termos relativos, o comportamento mercado com
determinada abrangência espacial e temporal), conforme item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2
se imóvel urbano, e item 7.7.2.1 da NBR 14.653-3 se imóvel rural;
(c) em caso de existência de "outliers" no modelo final adotado, deverá
apresentar análise de aceitação;
(d) se o coeficiente de correlação for inferior a 0,75 para os laudos de avaliação
elaborados com a utilização de tratamento científico de dados de mercado, deverá ser justificado;
(e) caso a correlação entre as variáveis independentes seja superior a 0,80,
deverá apresentar justificativas, na qual deve constar a análise da coerência entre o padrão
estrutural do modelo e as características do avaliando, considerando a vedação da
utilização do modelo em caso de incoerência; e
(f) por amostragem, na sua totalidade ou, ainda, quando o técnico julgar
conveniente as informações dos dados que compõem a amostra devem ser verificadas
junto às fontes.
IX - Verificação quanto ao tratamento dos dados e identificação do resultado,
explicitação do campo de arbítrio e intervalos de confiança ou de predição, se for o caso,
e justificativas para o resultado adotado;
X - Confirmação do valor da estimativa de tendência central na equação
apresentada;
XI - Verificação das informações dos dados que compõem a amostra (dados e
variáveis), quanto à representatividade na explicação do comportamento do mercado no
qual o imóvel avaliando está inserido, deverá ser realizada de forma a conferir a
confiabilidade e a adequabilidade dos dados quanto à:
1. Correta Identificação dos dados de mercado (fonte da informação,
localização, tipo de negociação, data de referência, principais características físicas,
econômicas e de localização);
2. Existência de pelo menos uma foto de cada dado de mercado, de forma a
demonstrar se o dado da amostra possui semelhança com o imóvel objeto da avaliação
(localização, situação, destinação, grau de aproveitamento, e as características físicas e
econômicas), dispensável à critério do técnico da Secretaria de Coordenação e Governança
do Patrimônio da União;
3. Identificação dos dados de mercado efetivamente utilizados no modelo final
adotado no laudo, incluindo mapa indicando a localização dos elementos da amostra.
XII - Conforme ao recomendado no item 8.2.1.3 da NBR 14.653-2: 2011, em
caso de diferenças relevantes entre as amostras e o avaliando, as mesmas devem ser
adequadamente tratadas no modelo adotado.
A.4 DA CONCLUSÃO DA RECOMENDAÇÃO TÉCNICA
A.4.1 Caso não sejam alcançados, pelo laudo, os requisitos observados em
A.3.1, ou caso se verifique a existência de conclusões irrazoáveis e desproporcionais
latentes no mesmo, a área técnica responsável deverá seguir o estabelecido no inciso IV do
art. 18 da presente Instrução Normativa.
A.4.2 As constatações de irrazoabilidades e desproporções no laudo devem se
ater às questões objetivas, afastando-se de interpretações subjetivas, as quais são de
responsabilidade do autor do laudo.
A.4.3 As constatações que versem sobre suspeita de manipulação de dados
estatísticos no laudo devem ser comprovadas por estudo técnico, consubstanciada em nota
com toda memória de cálculo e documentos comprobatórios anexos, realizado pela área
técnica da unidade gestora responsável, guardando a possibilidade do contraditório.